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■ 凡例
T : 建主さん(あなた)
S : 設計事務所・・・設計・監理 (施工はK)
K : 工務店さん・・・設計・施工
H : ハウスメーカーさん・・・設計・施工
C : 家づくり仲介業さん・・・T、S、K・Hの仲介
(上の凡例を文中で使用)
例文
「建主さんは、設計を設計事務所に発注し、工事を工務店さん、または
ハウスメーカーさんに発注します。」を、
「Tは、設計をSに発注し、工事をK・Hに発注します。」と、表現しています。
■何が書いてある本なのか?
実は、本書には他の本、雑誌、ウェブなどで書いてある家づくりの「知識」は、
ほとんど書いていません。
では、何が書いてあるのか?
「家づくり力」を身につけるための、家づくりの「知恵」が書いてある、最初の本です。
「知識」と「知恵」の違いは何でしょうか?
私は日常の設計業務でパソコンを使用しています。
以前は、手書きでしたが、今はCADソフト(設計支援ソフト)で書いています。
パソコンには、記憶装置と演算装置が組み込まれています。
記憶装置(データ)だけでは、パソコンは何もしないし、何も動きません。
それに演算装置(ソフト)をプラスすると、動作して結果を出します。
「知識」は記憶装置であり、「知恵」は演算装置です。
本、雑誌、ウェブで家づくりを勉強し、蓄積しているのは、記憶装置の「知識」です。
では、それらの知識があれば、設計したり、監理したりできますか?
たとえば「構造には、木造、鉄骨造、RC造、SRC造があります。」は、「知識」であり、
「この計画の家には木造が適切です。」という正しい結論を出すのが「知恵」です。
設計するには、多くの「知識」を組合せ、プラスし、マイナスし、掛け算し、
割り算する「知恵」が必要です。
「知恵」を身につけて「知識」をコントロールすると、設計し、監理できます。
家づくりのプロは、S、K、Hで業務している人たちで、「知識」と「知恵」の両方を、
毎日の業務から身につけるので、進めることができます。
当初からプロに委託するので、「知識」だけで大丈夫です。
プロが進めるので、対応していけば、「知恵」を身につけていなくても大丈夫です。
プロは、設計業務の中で、
1 順序良く、適切なものを選択していく知恵
2 それらを＋−×÷して、頭の中で家づくりを組み立てる知恵
3 その後、誰でも理解できるような設計図に表現する知恵
を、発揮します。
■なぜ、他で、家づくりの「知恵」が書いてないのか?
1 知識の存在は知っているが、知恵の存在を知らない。
実務しない自称プロは知らないので、書けません。
2 知恵の存在を知っているが、文章に表現したことがない。
実務していて、その必要性を感じない。
3 全て知っているが、都合が悪いので書けない。
K、Hと日常の協力関係にあり、書くと支障があるので、本当のことを書けない。
それで、安心・安全に、良い家を安く建てる「家づくりの知恵」を書いてある本が
ないのです。
■ 家を新築するのが、あなたの夢でしたね。
それが、いよいよ実現します!
しかし、実際に住むのは、半年後です。
それまで、いろいろ大変なことがあり、それを無事にクリアした人だけが、
その夢を実現し、家族と一緒に住むことができます。
もし、そうならなかったら・・・・・。
家づくりの終わりを、予想してみましょう。
Ａさん、Ｂさん、Ｃさんが数ヶ月前、家づくりを始めました。
Ａさんは、今日、希望通りの家を追加もなく、引き渡しを受けました。
Ｂさんは、希望通りの家にならず、追加もトラブルになっています。
Ｃさんは、工事途中でＫ(Ｈ)が倒産して、現在、工事ストップになっています。
始めは同じで、なぜ終わりがこんなに違うのでしょうか?
運が良い、悪いもあるが、注意、不注意も、勉強、不勉強もあるでしょう。
本書をお読みになり、Ａさんのようになってください!
■ あなたの知りたいことは、何ですか?
☆ 家づくり業者の特徴は?
☆ 誰に相談したら良いですか?
☆ 何を準備すれば良いですか?
☆ 予算をいくら用意すれば良いか?
☆ 業者が多いので、どこにしたら良いですか?
☆ 選ぶ方法が分からない?
☆ 優良業者を見分けるには?
☆ 社長と会えば、優良か分かりますか?
☆ 相性が合わないとダメですか?
☆ 倒産しないか、知る方法は?
☆ 倒産したら、建築中の家はどうなりますか?
☆ 倒産しても、お金は戻りますか?
☆ Cは、何をするところですか?
☆ Cに頼んだ方が良いですか?
☆ Cに頼めば、大丈夫ですか?
☆ Cに頼むと、費用はどのくらいですか?
☆ Sは、何をするところですか?
☆ Sに頼んだ方が良いですか?
☆ Sに頼めば、大丈夫ですか?
☆ Sに頼むと、費用はどのくらいですか?
☆ 最初に、何から始めれば良いですか?
☆ 良い家を建てるには、どうすれば良いですか?
☆ 業者によって、進め方が違いますか?
☆ 設計監理って、何ですか?
☆ 設計施工って、何ですか?
☆ 設計監理と設計施工は、どこが違うのですか?
☆ 設計監理と設計施工で、総工事費はどちらが安いですか?
☆ なぜ、設計が必要なのですか?
☆ 間取りの考え方が分からない?
☆ 図面を見たが、良いのか悪いのか、分からない?
☆ 工事費を安くする方法がありますか?
☆ 坪単価って、何ですか?
☆ 本体坪単価×面積が工事費ですか?
☆ 業者の宣伝費は、工事費と関係ないですか?
☆ 地質調査は、どうしても必要ですか?
☆ 地質調査費は、いくらですか?
☆ 地質調査で、何が分かるのですか?
☆ 土地を買うとき、何に注意すれば良いですか?
☆ 良い土地か、どうか分からないとき、どうすれば良いか?
☆ 土地代と工事費の割合をどうすれば良いか?
☆ 設計図の役目は何ですか?
☆ 本をたくさん読んでも、自分で設計できないのは何故ですか?
☆ 最近、流行っている家は、どういう家ですか?
☆ 自分で、どういう家が良いか分からないときはどうすれば?
☆ 設計の最初は、何をすれば良いですか?
☆ 予算オーバーしそうなとき、どうすれば良いですか?
☆ 敷地の方位と間取りは、関係ありますか?
☆ どの間取りが良いか、分からないときは、どうすれば?
☆ 設計の極意は?
☆ 設計の打合せ回数は多い方が良いのか?
☆ 1社と設計を進めて、大丈夫ですか?
☆ 家相は、どうすれば良いですか?
☆ 知人から、アドバイスを聞いた方が良いですか?
☆ ローコスト住宅にするには、どうしたら良いですか?
☆ 多くの建材を知らないとダメですか?
☆ 建築基準法を守らないとダメですか?
☆ リフォームには、どんな方法がありますか?
☆ リフォームと新築の、どちらが良いですか?
☆耐震強度は、どのメーカーが一番強いですか?
☆ 耐震性能が大きい家を選んだ方が良いですか?
☆ いつになったら、総工事費が分かりますか?
☆ 1社見積りと競争見積りのどちらが良いですか?
☆ 1社見積りは、競争見積りより高くなりますか?
☆ 予算オーバーしたら、どうすれば良いですか?
☆ 見積額が安くても、大丈夫ですか?
☆ 見積額を値切っても、大丈夫ですか?
☆ 工事費は、いくら安くても、大丈夫ですか?
☆ 設計事務所が推薦した業者は、信頼できますか?
☆業者の設計図3枚と見積書5枚で、契約しても良いですか?
☆ 契約後に、契約解除できますか?
☆ 工事共通仕様書って、何ですか?
☆ 設計図と見積書の本物を、実際に見たい。
☆ 管理と監理の違いは何ですか?
☆ 監理って、どういうことをするのですか?
☆ 現場を見ても分からないが、自分で監理できますか?
☆ 監理のポイントって、ありますか?
☆ 現場監督を信頼しても大丈夫ですか?
☆ どうやって検査すれば良いですか?
☆ 工事途中で、監理者を入れても大丈夫ですか?
☆ 地鎮祭、上棟式、竣工式をやらないとダメですか?
☆ 敷地境界を全部確定しないと、着工できませんか?
☆ 数社の見積りを取ったが、迷って決められない?
☆ 会社を決めたが、本当に任せられるか、不安?
☆ 工事の写真を撮っておいた方が良いですか?
☆ どんな家が良い家ですか?
☆ 必ず追加工事がありますか?
☆ 工事トラブルで裁判になったら、勝てますか?
☆ 引き渡し書類は、どういうものがありますか?
☆ 家のメンテナンスは誰にやってもらえば良いですか?
☆テレビのビー玉が転がる家の原因は何ですか?
あなたの疑問が書いてありましたか?
ここに書いてなくても、購入いただく本文に必ず書いてあると思います。
もし、本文を読んでも書いてないときは、ご連絡いただければ、お答えします。
■ 重要な、10チェックポイントとは?
1 家は地震、台風、火災などの天災、人災と四季の天候から家族を守るもの
2 家族が一日の大半を過ごす場で、健康と快適性を得られる居住環境が必要
3 完成した家は、50年以上の耐久性が必要
4 一生で一度の初体験で、最終体験の買い物
5 数千万円の一生で最も高価な買物で、数十年かけて返済する
6 契約後に買主の優位な立場を失う、数ケ月にわたる買い物
7 家は安定した工場生産品でなく、現場で組立てる不安定な手作り品
8 自分でつくれないので、全てを他人に委ねる
9 建築業界の常識と工事に関する知識がない
10 自分の専門分野でないのに全ての決定権があり、結果は全て自分の責任
このように、多くて重要なことばかりですが、入居したとき、
これらの10チェック項目の全てをクリアしていたいものです。
■ 最初にすることは、何ですか?
最初にすることは、家づくりを始めることではなく、
家づくりをするための「家づくり力」を身につけることです。
家づくり力は、前10チェックポイントをクリアするための知恵と知識であり、
それを身につけることができれば、安心・安全に良い家づくりができます。
家づくり力を身につけることなく家づくりをすると、マスコミに報道されるような、
トラブルに巻き込まれる恐れがあります。
トラブルに巻き込まれた建主さんは怒っています。
「正しく生きてきて、家を建てようとしたのに、なぜこんな目にあわねばならないのか!」
1 K・Hの倒産
2 心当りのない高額の追加の請求
3 雨漏り、結露、シロアリ被害などの住宅欠陥
4 ビー玉が転がる床に見られる、家全体の不同沈下
5 耐久年数の短い家
確かにその通りですね。
悪いのは、建主さんではありません。
しかし、自分が悪くなくても、相手が悪ければ、一生を左右する被害を受けるのが、
家づくりの恐さです。
しかも、家づくりは、全てが後戻りできないシステムです。
契約すれば、契約解除するのが難しく、多額の支払いが発生する。
コンクリートを打ってしまうと、やり直しはできない。
高額で心当りのない追加は、工事が終わっているので、払ってから入居できます。
数年後に家が不同沈下すれば、どうしようもありません。
「こんなことなら、家を建てなければ良かった。」と思っても、
契約する前に戻ることは絶対にできません。
その境目がどこか、お分かりですか?
それは、(工事)契約です。
数千万円の契約さえしなければ、絶対にトラブルになりません。
しかし、それでは、いつまでたっても、家はできません。
契約の重要項目は、次の3つです。
1 内容は? ・・・家の設計
2 どこと? ・・・K・H
3 いくらで? ・・・工事額
トラブルにまきこまれないよう、十分に検討してから、契約することですね。
■ トラブルは人災なので、防ぐことができます。
トラブルになる前に気づけば、防ぐことができます。
しかし、そうなってしまってからでは、どうしようもないのです。
この大きな違いに気がついてください。
「そうなってからでもなんとかなる。」と、思わないでください。
しかし、実際には契約後のK・Hの倒産、工事後に請求される追加、
数年後に分かる工事の欠陥など、そうなる前に気づくことができないことばかりです。
そうならないようにするには、どうすれば良いのか?
それは、予防することです。
そうなる前に、そうならないようにすれば、大部分のことは防げます。
家づくりのトラブルは、全て、人災です。
本当は、トラブルを100%予想できるので、防ぐことができるのです。
Sは、第三者的にあなたとKの間に入っているから、両者のことがよく分かります。
経験豊かなSは、トラブルの発生を予想できるので、監理の中で予防しています。
その証拠に、Sのときは、ほとんどトラブルがなく、あるのは、K・Hのときです。
トラブルが発生するメカニズムの原因は2つです。
1 あなたと、プロのK・Hの家づくり力に大きな差がある。
2「相手のトクは、自分のソン」と言う直接利害関係にある。
K・Hが100%味方して家づくり力の差を埋めるなら、トラブルは発生しないでしょう。
しかし、K・Hが利益を求める会社であることを忘れていけません。
あなたと「相手のトクは、自分のソン」と言う直接利害関係にあるK・Hに
それを望むのは、無理な話です。
K・Hは、あなたに味方するどころか、家づくり力の差を最大限に利用して、
最大限の利益を得ることを目指しています。
もともと、利益を追求する会社は、そういうものなので、今更驚くことはないし、
あなたが勤務している会社もそうしているかもしれません。
このような現実を知り、家づくりをしていけば良いし、すべきなのです。
もう一度、予想してみてください。
あなた(と、家族)だけでK・Hに対抗して家づくりをすることが、いかに無謀なことか。
■ 高く契約する間違った判断とは?
昭和25年にできた建築基準法は大地震の度に強化され、
昭和56年に現在の新耐震構造基準になりました。
姉歯の耐震不足の事件がありましたが、日本中に現基準に耐震不足の建物(ビル、住宅)が
たくさんあることを知っていますか?
それは、昭和56年以前に建てた旧建物です。
それらの建物はまだたくさんあるし、ちゃんと建っています。
どこが弱いと思いますか?
構造計算は、通常のときと、地震のときとの、2つの計算をしています。
強化されたのは地震時なので、通常のときは、旧建物も安全です。
簡単に言うと、通常と、震度5以下の地震のときは、新旧とも安全であり、
震度6以上の地震時だけ、旧建物が壊れることがある、と言うことです。
K・Hは、「当社の家は、他社より地震に強い家です。」と宣伝していますが、
あれはウソなのです。
在来軸組構造より、2×4の壁式構造の方が強い、それより軽量鉄骨構造の方が強い、
などと言っています。
家の強さはK・Hが特化した構造の種類によらず、基準よりも強く設計すれば強い家に
なるし、弱く設計すれば弱い家になります。
どのK・Hも、基準の1.0をギリギリクリアするように設計しているので、
どの家も耐震強度は同程度です。
それゆえ、K・Hの「当社の家は、他社より地震に強い家です。」の宣伝に惑わされて、
決めるのは間違った選択です。
どの構造でも、確認申請時にチェックされ、公的な中間検査があるから問題ありません。
しかし、本当の問題は構造のことではないのです。
あなたが「この構造にする。」と思い込んでしまうことが問題なのです。
そうすると1社見積りになり、数百万円ソンしますが、それでも良いですか?
これは、構造に限らず、K・Hの多くのキャッチフレーズに惑わされることも同じです。
■ K・Hが倒産したら?
家を新築中のある日、朝刊に契約相手のK(H)が倒産した記事が目に入ります。
あわてて、会社に電話してみても、通じません。
監督の携帯に電話したら「新聞の通りで、私は何も答えることはできません。
申し訳ありませんが、現場はストップします。」と言って、切られます。
現場に行ってみると、昨日までいた職人さんたちは誰もいません。
K(H)の会社に行くと、正面に張り紙があるだけで、誰も人はいません。
そうなったら、あなたはどうしますか?
こうなると、どうしようもありません。
現場はストップしたままになります。
あなたがどうにかしない限り、何も起こらず、何年もそのままの状態です。
K・Hの経営状況を、知ることが出来ますか？
経営状況を銀行に聞いても、教えてくれないので、知ることができません。
本当の経営状況を銀行に報告しないから、銀行も分かりません。
銀行が倒産の決定権を握っているので、K・Hも分かりません。
結局、誰もK・Hの真の経営情報を知ることはできません。
Cが(倒産しない)優良K・Hと言って紹介しているようですが、大丈夫ですか?
それまでに払ったお金は、戻ってきません。
K・Hから、早めの請求があったときは、要注意ですが、
そういう時に限って、上棟前に、2/3や全額を払っています。
請求されて払わなかったら、「悪い家をつくられるのではないか。」という不安から、
支払いに応ずると思いますが、そう考えない方が良いですね。
工事中の家の所有はK・Hなので、現場引渡書を入手しなければ、
他のKが継続工事できません。
以前の下請者にK・Hの未払いがあれば、現場は彼らの所有物なので、
払わないと工事を継続できません。
次のKは、前の下請者から請求されると、払わねばならないので、
金銭的にきれいに整理しないと、誰も契約しないでしょう。
次のKは、以前の工事についての責任は持ちません。
それが不安なら、「基礎だけ残し、他は全て解体撤去して下さい。」という、
要求通りの状態にしなければならないし、その解体費はあなたの負担です。
もちろん、残った基礎が原因で家が不同沈下したとき、次のKは責任を持ちません。
いずれにしても、払ってしまったお金は戻らないので、
さらに＋新築分のお金がないと、家を手にすることはできません。
倒産を事前に知る方法が無いので、防ぐ手段はありません。
「優良工務店を仲介します。」
「こうして調べれば、危ないK・Hが分かる。」
なんて話を信じて、安心している人に限って、被害を受けます。
■ 安心・安全に、良い家を、安く建てるには?
私の場合、民間工事は数社による入札、または競争見積りでした。
それは、建主さんの要望によるものです。
なぜ、1社見積りの随意契約がなかったのか?
「競争しないより、した方が安くなるから、競争見積りにしたい。」
このように、建主さんが安い工事費を望んだのです。
競争で安く契約したとき、
1 家が建つのか?
2 追加工事が多くならないか?
3 工事の手抜きがないか?
など、心配ですか?
Kは、競争でも決して赤字の見積書は出しません。
ですから、家は必ず安全に建つのです。
もし、建たないとすれば、それは別の理由によるものです。
追加と手抜きのメカニズムを考えてみましょう。
1 図面と見積書に書いてない工事をしたとき、追加工事です。
それゆえ、図面と見積書の枚数を多くしておけば、追加が発生しなくなります。
そのため、(基本図でなく)実施図と、(概算書でなく)明細書で契約します。
2 監理がないと、手抜きが発生します。
なぜ、そう言えるのかと言うと、監理があってもそうするからです。
しかし、プロが監理すれば、手抜きを防げます。
ただ、プロでない、あなたが監理するときは、工夫が必要です。
安心・安全に、良い家を、安く建てるための必要条件は、何だと思いますか?
それは、正しい家づくりの体制を整えることです。
体制が正しければ、支障が生じないが、正しくないと、多くの支障が生ずる業界です。
それは、自分から「追加も、手抜きもO.Kです。」と宣言しているのと同じです!
■ 正しい家づくり体制とは何か?
1 良い家を設計できるプロがいること
そうでないと、良い家の設計ができません。
これは、S、K、F、HのどこでもO.Kです。
2 競争見積りできること
そうでないと、工事費が安くなりません。
Sはできますが、K、Hはできません。
3 第三者の監理者がいること
そうでないと、設計通りの家ができません。
Sはなれますが、K、Hはなれません。
家づくりには、おかしなことがあるのです。
Hの「○○の家」で、定価契約した家が、値引き契約した家より、
ていねいにつくられると思いますか?
設計図が同じなら、構造体、屋根材、外壁材、サッシ、電気、設備などの建材、
機器は同じだし、工事も同じなので、出来上がる家は、定価契約でも、
値引き契約でも同じにつくられます。
「契約額の高い、安いに合わせた工事をするのは、かえって手間がかかるので、
しません。そんなことを考えず、同じにつくった方が、手間がかからず、
早くできます。」と、職人さんが言ってましたよ。
■ 100%、あなたの味方になる業種とは?
あなたが「知恵」を全く知らなくて良いか、と言うと、少なくとも自分の
「身を守るための知恵」は必要でしょう。
家づくりプロのS、K、H、Cたちと、自分の立場を考えてみます。
C、S、K、Hの全部が、100%あなたの味方と思いますか?
良い家を安く建てることに協力してくれそうですか?
「もちろんです!」と、S、K、F、Hの全部が答えます。
それを信じて大丈夫ですか?
C、S、K、Hは、あなたからお金をいただいて仕事するので、味方すると思いますか?
お金を受取るから、全部あなたの味方のはずですが、実はそうではないのです。
Cは、優良なS、K、Hを仲介し、後は関知しないので、100%味方です。
Sは、良い家を設計し、優良なKと安く契約できるように協力し、
設計図通りに現場を監理するので、100%味方です。
しかし、両者に委託すれば、工事費と別に、Cに仲介料3%、Sに設計監理費10%を
払わねばなりません。
K、Hも、あなたからお金を受取り、良い家になるよう協力しますが、
安く建てることに協力しないので、100%味方とは言えません。
どうしてでしょうか?
K、Hは、工事費に関して、あなたと「相手のトクは、自分のソン」の直接利害関係に
あるので、味方できません。
「良い家」に味方できるが、会社の利益を上げるため、「安く」には味方できません。
「良い家にしますから、十分な利益がある工事費をいただきます。」が真意です。
「良い家なら、高くても良い」なら、K、Hはあなたの味方ですが、
「良い家を安く」なら、あなたの味方ではありません。
100%味方のSがいるなら、代理人としてK、F、Hに対抗するので、
あなたは「家づくり力」を必要としません。
しかし、K、Hと家づくりするなら、あなたが「家づくり力」を身につけないと、
安心・安全に、良い家を安く建てることはできないでしょう。
「家づくり力」を身につけるのは、大変なことですが、最小限の「身を守るための
家づくり力」はどうしても必要です。
本書は、安心・安全に、良い家を安く建てる「家づくりの知恵」を10万字、310ページ
にわたって、ぎっしり書いています。
本書を精読すれば「身を守るための家づくり力」が身につくので、
あなたは安心・安全に、良い家を安く建てることができるでしょう!
■30年後に2,000万円トクする家づくりとは?
家が完成して、30年後を見てみましょう。
木造住宅の平均耐用年数は30年弱と言うので、解体して新築するしかありません。
最近、私が30年前に設計監理した木造住宅2軒のリフォームをしました。
2軒とも、間取りの変更がなく、一部のインテリア、キッチンセット、便器、浴室などの
大きなリフォームでしたが、数百万円で済みました。
解体、新築したら、さらに2,000万円の工事費が必要だったでしょう。
「30年前の同じころ新築した友人と会ったけど、古くなって住めなくなったので、
新築したそうです。私の家はしっかりしているし、間取りも変える気がないので、
リフォームすると言ったら、驚いていました。でも、どうして、そんなに早く新築しなければならないのかね?」と、建主さんは不思議がっていました。
30年経過して解体しなければならないような家づくりをすると、「リフォーム費」と、
「解体費＋新築費＋借家、税金などの経費」との差になり、軽く2,000万円はソンする
ことになりますね。
そうならないためには、どうすれば良いと思いますか?
■ この本の価格は、19,950円ですが、高いですか?
「300ページの本なら、1,500円〜2,000円くらいなのに、
10倍の2万円は高いのではないか?」
内容が、他の本と同じなら、そう言えますが、違えばそう言えません。
あなたがお読みになった本は、
「これもあるし、それもあるし、あれもあります。よく考えて決めた方が良いですよ。」
と書いてあるだけではないですか?
ちなみに、他本が
「K・H各社の設計が異なり、価格比較できないので、競争見積りできません。」
と書いてあるのに、本書はこのように書いてあります。
1 「こうすれぱ、K・H各社の設計が●●になり、●●できるので、
競争見積りできます。」
2 「こうすれば、K・H各社の設計が●●だが、●●できるので、
競争見積りになります。」
他本が、
「Sでないと競争見積りできない。」
と言うのに、私は長い実務経験から、
「できる。」
と言っています。
また、最も重要なことの1つである、「K・Hは競争見積りできない。」ことすら、
はっきり書いてある本が無いし、これを知らないプロも多いのです。
このように、他本が家づくりの知識について書いていますが、本書は家づくりの知恵に
ついて書いています。
知識と知恵の違いは、すでに書きましたが、別の観点から言うと、
1 知識は、皆が知っているので秘匿性がなく、知らない人に知らせても、
1,500円の価値しかない。
2 知恵は、企業秘密と同じで、誰も知らないので秘匿性が高く、
知らせればその報酬は大きい。
工事費が2,000万円で、この本の価格は19,950円で、0.1%です。
この本を読んで、20%トクしたら400万円、10%トクしたら200万円、
5%トクしても100万円で、1%トクしても20万円です。
この本をお読みになって、家づくり力を身につければ、2万円は安すぎる投資です。
私は、この本の価値は、少なくとも工事費の1%の20万円はあると思っています。
しかし、高いと思うあなたは買ってくれません。
買って、読んでいただけなければ、この本の価値を知っていただくことはできません。
それよりも、何よりも、多くの建主さんが、「安心・安全に、良い家を安く建てる」
ことができなくなり、私が本書を発刊した意味がなくなります。
★★★★★★★★★★ 本書の読後感想文のご紹介 ★★★★★★★★★★
青森県 斉藤 様
私は家作り経験者ですが，「家づくり力養成講座」を読んで，もしこの内容を知って
いて家作りをしたら，全く違った展開になっていたと思いました．
私の場合はスタートから間違っていて，まず工務店を決めてしまった事がトラブルの
始まりでした．
プラン作成は工務店が行っていたのですが，こちらの要望に対処できずに，その工務店
が確認申請をお願いする設計事務所に最初から入ってもらうという事で進んでいったの
ですが，見積もりが予算より1千万近く高くなり，工事を断念し，その後，設計料を巡
って，設計事務所と裁判になりました．
そもそも良く言われているのが，設計事務所に依頼すると工事費の１０％の設計料が
かかり，高くつく，という事です．
私もそう思っていました．
しかし，「家づくり力養成講座」を読んで，設計事務所の仕事内容を理解できれば，
その１０％は高くないし，そもそも必要なコストなのだ，という事がわかるでしょう．
１０％は設計料ではなく，設計監理料であり，家作りの過程で素人の施主側に立って
くれるアドバイザーの報酬なのです．
一生に一度の家作りで後悔しない為にも，まず「家づくり力養成講座」を読むことを
お薦めします．
住宅業界の仕組みを理解した上で，家作りをスタートすべきです．
その時に良い設計事務所と出会えれば，とても幸せな事だと思います．
私は結局，ある地元の工務店と契約しましたが，決めるまでは数社のハウスメーカーや
工務店と打ち合わせを重ねました．
その費やした時間や労力を考えると，窓口は１つの方が良い訳で，設計事務所に依頼
するメリットをこういうところからも感じました．
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目次
第1章 家づくりのプロたち
1−1 設計施工の・・・工務店(Ｋ)・ハウスメーカー(Ｈ)とは？
1−2 優良なK・Hであるための、条件とは?
1−3 優良なK・Hを、見分ける必要がない理由とは?!
1−4 不安をあおる商法を、見極める方法とは?
1−5 倒産が、誰にも分からない理由と、その予防策とは?
1−6 ネットで見かける、家づくり仲介業(Ｃ)とは？
1−7 設計監理の・・・設計事務所(Ｓ)とは？
1−8 Sの間違い情報が流れる原因と、それを流す人物とは?
1−9 相性によらない、Sの正しい選定方法とは？
1−10 Sのデザイン力に、工事費の10%を払うのか？
1−11 設計監理費を、タダにする方法とは？
1−12 オープンシステムって、何ですか？
1−13 「建築家の短所」への反論!
1−14 建築士制度について
第2章 家づくりを始める前に
2−1 家づくりの、基本的な2つのシステムとは?
2−2 命運を分ける2つのシステムの、決定的な違いとは？
2−3 家づくりに必要な、設計図の重要な役割とは？
2−4 本体坪単価で予算を立てると、予算不足になる理由とは?
2−5 設計施工と設計監理の、総工事費を比較した結果とは?
2−6 競争見積りできないのに、価格比較できる秘策とは?
2−7 K・Hで契約するときの、大きな落とし穴とは？
2−8 自分がどちら派かを、知る方法とは？
2−9 無用な借りは、その後に高くつきます!
2−10 土地を買うときから相談した方が良い、理由とは?
2−11 地質調査が、絶対必要な理由とは?
2−12 家の建て替えを判断する、耐用年数とは？
2−13 新築・リフォームの別を、判断する方法とは？
2−14 人と家の寿命差が30年で生じる、家の問題とは?
2−15 リフォームより、新築が良い理由とは？
2−16 正しい情報を得るための方法とは?
2−17 Sが、派手な家を紹介する理由とは?
2−18 Sの設計は、本当にそんなに長くかかるの？
第３章 設計
3−1 設計の進め方を、誰も教えてくれない理由とは?
3−2 最初に、家をイメージする2つとは?
3−3 家づくりの、重要ポイント10とは?
3−4 家のイメージを、設計者に伝える手法とは？
3−5 家の良し悪しが決まる、設計手法とは？
3−6 与条件の提示で決まる、工事条件とは?
3−7 打合せ記録は、実施図に書いてないと意味が無い理由とは?
3−8 同じ与条件なら、同じ設計図ができますか？
3−9 方位重視型ブロックプランニングの手法とは?
3−10 平面計画を進めるための手法とは?
3−11 すでに、設計が完了している商品図とは?
3−12 設計の打合せ回数は、多い方が良い理由とは?
3−13 先に考えてはいけない理由とは?
3−14 先に、結論を言ってはいけない理由とは?
3−15 困った打合せが発生したときの、対処方法とは?
3−16 家相の不安を解決する秘策とは？
3−17 知人のアドバイスを聞く、最適な時期とは？
3−18 迷いが生じないための、３段決め手法とは?
3−19 ローコスト住宅にするための、3つの手法とは?
3−20 いろいろな建材を知るための方法とは?
3−21 思いがけない法規制があります!
3−22 いろいろな、リフォームの方法とは?
第４章 見積りと工事契約
4−1 いつになったら、総工事費がわかりますか？
4−2 基本図と安い見積書の、チェック方法とは?
4−3 Ｓで、工事費を確実に安くする、5つの条件とは？
4−4 Ｓから、Ｋを推薦しない方が良い理由とは?
4−5 そんなに安く値切って、大丈夫ですか？
4−6 安くさせただけ、安い家ができただけです!
4−7 安く建てるにも限度がある理由とは?
4−8 Ｓの競争見積りの金額の差が、大きい理由とは？
4−9 基本図と概算書の工事契約は、危険がいっぱいな理由とは
4−10 契約直前の見直しが大切な理由とは?
4−11 設計図と見積書の枚数が、多いほど安全な理由とは?
4−12 工事共通仕様書が、必要な理由とは?
4−13 明細書が、工事に絶対必要な理由とは?
第5章 工事と監理
5−1 プロの監理でしている、5つの主要な業務とは？
5−2 現場が、監理者の指示通りにする理由とは？
5−3 アマの、好ましい監理の方法とは?
5−4 アマの監理をうまくやる、たった1つの秘策とは?
5−5 あなたが現場に行かないまま、家を完成しても良い理由とは?
5−6 必ずある、家のつくりの誤差を少なくする方法とは？
5−7 手抜き工事と知らず工事を、ご存知ですか?
5−8 いろいろある、家づくりの検査とは?
5−9 後悔しないで済む、決め方とは?
5−10「私、何も知らないんです! 」と言う方が安全かも?
5−11 第三者が監理できるための条件とは?
5−12 不可解な、法律上の管理者と監理者の条文とは？
5−13 確認申請は、絶対必要です!
5−14 境界を確定しないで、家を建てる理由とは?
5−15 神事は、やっておいた方が安心できます!
第6章 引き渡しとメンテナンス
6−1 良い家か? を判断をする、5つの判定基準とは?
6−2 すぐ売れるような家に建てておく方が良い理由とは?
6−3 心あたりが無い、追加工事の地獄絵図とは?
6−4 ビー玉が転がる床の、不誠実な理由とは?
6−5 メンテナンスするのは、誰が好ましいか？
6−6 裁判は、判決まで5年かかります!
6−7 見えなくなる部分の証拠保存の方法とは?
6−8 引き渡し書類リストとは?
第1章 家づくりのプロたち
家づくりで、あなたが最初にすることは、
(1) 設計・監理で、家を建てる
(2) 設計・施工で、家を建てる
(3) 家づくり仲介業で、家を建てる
のどちらかに決めることです。
1−1 設計施工の、工務店・ハウスメーカーとは？
■ 工事のプロは、次の４者です。
1、自分1人か、数人の大工さんを有する大工さん (Ｋ)
2、主として住宅の工事をする、地元の数人から十数人規模の工務店 (Ｋ)
3、全国地区割り営業エリアの、フランチャイズ加盟の地元工務店 (Ｆ)
4、全国または数県営業エリアの、ハウスメーカー (Ｈ)
■ それぞれの特徴は、何ですか？
■ 設計と工事を委託するのは、設計施工の家づくりです。
■ 安心して、K・Hに相談できない理由とは？
■ 気軽に相談すると、トラブルになる２つの理由とは？
■ １社と設計を進めると、契約できない理由とは？
■ １社と契約できる、安全な３つの方法とは？
■ 「なんとか、なりますよ!」の声につられて進めると・・・!
1−2 優良なK・Hであるための、条件とは?
「優良工務店を紹介します。」
って、Ｃがネットで言ってますが、どういう工務店と思いますか?
■ 優良Ｋ・Ｈであるための、７つの条件とは?
あなたにとって、優良Ｋ・Ｈは、
1 誠意がある
2 設計が良い
3 工事費が安い
4 適切に工事する
5 技術力がある
6 アフターが良い
7 倒産しない
という、あなたにとって都合の良いＫ・Ｈのことですね!
もともと、そーゆー会社って、あるんですか?
■ 優良Ｋ・Ｈは、いつも、７条件を満たしてますか?
■ 毎日、優良Ｋ・Ｈだったら、どうなりますか？
■ 安い工事でも、７条件を守れますか?
■ 工事中も、ずっと優良ですか?
1−3 優良なK・Hを、見分ける必要がない理由とは?
■ 優良Ｋ・Ｈを見分ける方法が、ありますか？
優良Ｋ・Ｈを見分ける方法が、いろいろ出廻っていますが、
そもそも、その方法って、あると思いますか?
■ 社長と会って、話すれば分かりますか?
■ 社長が、本心を見せると思いますか?
■ 本心を見せ合ったら、お互いに困る理由とは？
■ お互いの本心を、見せ合う必要がありますか?
■ 相性が合わなかったら、受注しないのですか？
■ 「相性が合ったので、良い家ができた!」
プロが、あなたと相性が合うと見せて、仕事したのです。
「相性が合わなかった。」ときは、
相性が合うと見せる、プロの気遣い力が、劣っていたからです。
仕事は普通、そうしています。
■ 社長が良い人になるのも、悪い人になるのも、契約額しだいですか?
■ 相性と、工事額の、どちらを優先して決めますか?
■ 社長と会う、最適な時期はいつですか？
■ 社長に、愛嬌を求めるのが、無理な理由とは？
■ 口上手な営業マンと、口下手な技術者のどちらを信頼しますか？
■ 優良Ｋ・Ｈを探せば、見つかりますか?
■ 毎日、優良なＫ・Ｈって、いますか?
■ なぜ、そんなに区別したがるのですか？
■ 区別しなくても良い、２つの方法とは?
■ そうするための、２つの手法とは?
■ 油断しないための、たった１つの手法とは?
■ プロの１人か２人が関知するとき、どちらが、良い家になりますか？
■ スタートから、間違いを犯していませんか？
■ Sの４つの悪いウワサを、信じたのですか？
1−4 不安をあおる商法を、見極める方法とは?
世の中には人の不安につけ込む商法が多いですね。
自社商品を宣伝するのと、不安をあおるのとの差は紙一重です。
それを熟知していれば正しく判断できるが、知る人が少なければ
宣伝することは結果的に不安をあおることに通じます。
■ どのくらいの地震に、耐えられる家ですか？
■ 全ての建物の、耐震計算の基準は何ですか？
■ 他の構造より、強い構造がありますか？
■ 姉歯の、逮捕理由は何ですか？
■ 住宅の、断熱性能の基準は何ですか？
■ Ｓが、構造・工法を、特化しない理由とは？
■ 特化した構造・工法でのK・Hを決める意味がない、理由とは？
■ Ｆ・Ｈが、自社の構造・工法を、特化する３つの理由とは？
■ 特化した構造・工法でK・Hを決めると、工事費でソンする２つの理由とは？
■ 坪単価の高い家になる、4つの仕様とは？
■ 坪単価が高い家にすると生ずる、２つのマイナス面とは？
■ 工事費が安くなる、家づくりの王道的進め方とは？
■ 知らずに、後悔する家づくりになってしまう理由とは？
■ 良い新築家でなくても、満足する、本当の２つの理由とは？
1−5 倒産が、誰にも分からない理由とは?
家を新築中のあなたは、ある日の朝刊を見て初めて、契約しているK・Hが
倒産したことを知ります。
ほとんど全額を払い、工程が着工前、着工直後、上棟直後、完了直前など、
いろいろです。
完了直前の家の場合、残った工事を他のKで完了させれば被害が少ないように
見えますが、実はそういかないのです。
倒産K・Hは、下請者に工事費を払っていないから、完了直前の家は、
工事した下請者たちの所有物です。
それゆえ、それまでの工事費をあなたが払わないと、自分の所有にならないので、
他のKが継続して工事できません。
結局は、2軒分のお金がかかってしまいます。
本当にお気の毒としか、言いようがありません。
これは、他山の石ではなく、家を建てようとする、あなたもそうなる可能性が
あるのです。
どうして、こうなったのでしょうか?
1 K・Hの倒産を予見できない。
2 工事費の大部分を先払いしているので、被害が大きい。
3 完了直前まで出来ていても、結局は2倍の工事費になる。
4 請負契約なので、元請けのK・Hにお金を払っても、K・Hが下請者に払って
いないので、家があなたの所有にならない。
5 工事が完了していないので、家の登記ができず、融資の担保設定ができず、
本融資が実行されず・・・いったい、どうなると思いますか?
6 アマ(あなた)が、直接、プロと相対する家づくりをしているので、
ノーチェックの状態にある。
■ 経営状況を、知ることが出来ますか？
経営状況を銀行に聞いても、教えてくれないから、知ることができません。
本当の経営状況を銀行に報告しないから、銀行も分かりません。
結局、Ｋ・Ｈの経営情報を知ることはできません。
■ 倒産したら、どうなりますか？
■ 倒産したら、払ったお金は戻ってきますか？
■ 別のＫで、工事を継続できますか？
■ 現場引渡書を手に入れたから、工事を継続できますか？
■ 以前の工事も、保証してくれますか？
■ 倒産されたときの相談相手とは?
■ 倒産被害を防ぐための方法とは?
1−6 ネットで見かける、家づくり仲介業(Ｃ)とは？
■ 仲介依頼すれば、全ての問題が解決しますか?
ネットの、家づくり仲介業Ｃが盛んですね !
あなたに、Ｓ、またはＫ・Ｈを仲介する職業です。
仲介料を払って、信頼できる優良Ｓ、Ｋ・Ｈを仲介してもらえば、
あとはルンルン気分で、バラ色の家づくりができそうですね。
家づくりが、そのように安心、安全にできるのであれば、
正に、王道が確立されたことであり、本当に良いことです。
でも、そうでないかも知れませんよ!
■ 実質的に、仲介料を負担するのは、誰ですか？
ある仲介者が、「当社の運営は、ご成約時に工務店からいただく手数料によって
成り立っていますので、お客様のご負担は一切ありません。
工務店からいただく手数料は、低額ですので、工事費を介してお客様の過剰な負担に
なることもありません。」と、言っています。」
前文では、「負担は一切ない」と言い、
後文では、「過剰な負担にならない → 少し負担になる」とも言っています。
工務店は、自社の利益の中から手数料を払うことをせず、
必ず、手数料を工事費に上乗せします。
義務化された住宅瑕疵担保保障保険料も、表向きは工務店負担ですが、
実際には、工事費に上乗せします。
結局、工事に関連する全ての費用は、あなたの負担になるのであり、
工事費は、もともと、そういうものなのです。
その仲介者は、実際には、あなたの負担になることを知りながら、
いかにも、あなたの負担にならないように書くことで、苦労しています。
「優良工務店を仲介するので、手数料○%をいただきます。」と、
なぜ書かないのでしょうか?
考え方や、言い方が、家づくりの王道から、外れていますね。
問題なのは、工務店から手数料を受取った仲介者は、あなたでなく、
工務店に味方するのが一般常識なので、中立の立場で仲裁すると言うが、
実際のところ疑問です。
仲介者に依頼するなら、どうせ、あなたが払うのですから、
「仲介料を私が払いますから、私に100%味方してください。」と、
言った方が、良いですよ!
■ 最初に決めることは、同じです!
仲介するだけであり、直接、家づくりに関知するわけではないので、
(1) 設計・監理で、家を建てる!
(2) 設計・施工で、家を建てる!
のどちらかに、決めて家づくりを進めるのは、同じです。
■ Ｃのお勧めの、７% オツリコースとは?
■ ７% オツリコースで、大丈夫ですか?
■ Ｃの、主たるキャリアは?
■ 仲介依頼すると、安く、良い家を保障してくれますか?
■「何回でも、優良工務店を仲介する。」と言っているだけです!
■７%オツリコースとは、設計・施工のことです!
■ 仲介するだけで、保障しません!
■ 仲介するだけで、保障しない理由とは?
■ 優良Ｋ・Ｈであるための、４つの条件とは？
■ ４つの条件を満たせず、優良でなかったら、Ｃの責任は?
■ 仲介する以外に、Ｃは何をしてくれるのか?
■ Ｃが、監理者になれる、３つの理由とは?
■ Ｃが、監理者にならない、５つの理由とは？
■ 中立の立場で、仲介するのは困ります!
■ 自分で探せないから、Ｃに委託するのですか？
■ 仲介委託するとき、注意することとは?
1−7 設計監理の・・・設計事務所(Ｓ)とは？
S は、設計と監理をしますが、工事はしません(Kがする)。
K・Hも登録しているので、設計事務所ですが、
主たる業務が工事なので、K・Hであることを名乗り、Sを強調しません。
(○○工務店と名乗り、○○工務店1級建築士事務所を強調しない。)
最近、ネット上で、Kなのに、Sを名乗る人が増えてきましたが、
これはTさんに誤解を与え、被害を与える恐れがある(1-8)ので、
好ましくありません。
K なら、Kであると明示し、Kの立場から設計について論ずるべきであり、
Sであるかのように振る舞うのは、家づくりの王道から外れています。
■ 試験を合格して、登録すれば、建築士です!
■ 資格と、実力は別のこと？
■ 有名な建築家は、建築士でない?
■ 「建築士なら、設計監理力がある。」と、言えない理由とは？
■ 十分な設計監理力があることを、確認できる方法とは？
■ 建築士がいる、他の分野とは？
■ 所属先によって、プロとしての分野が違います!
■ 家づくりの６つの業務に、ふさわしい建築士は？
■ 家づくりにふさわしい建築士の、判断方法とは？
■ Ｓ、Ｋ、Ｈによって立場が異なる、３要素とは？
■ あなたは、30年に一度、いらっしゃるお客様です!
■ Ｓに委託する人の、３つの理由とは？
■ 家づくりで、冷静な判断力を持つための、手法とは？
■ 勉強すれば、すぐ、家づくりのプロになれますか?
■ 設計監理の、６つの業務とは？
■ 業務上必要な、専門的な知識とは?
■ 監理者は、中立の立場で監理するのか?
■ 設計図を見たことありますか?
1−8 Sの間違い情報が流れる原因と、
それを流す人物とは?
■ 設計事務所は、一般に知られていない、珍しい職業です !
何をしているのか、一般に知られていない、珍しい職業の1つです。
Ｓで、家づくり体験した人以外に、知る人はいません。
まるきり知らないなら、その方が良いのですが、
ネットから情報を得ている人ほど、間違った認識を持っています。
間違えるのは、無理ないのです。
自称Ｓが、自信を持って、間違った情報を発信しているから、
それを見聞きした、あなたが錯覚するのは当然です。
確かに、1級建築士で、しかも、カリスマ的ブログ、メルマガから発信しているから、
あなたは信じますよね!
でも、それが間違っていることがあると、思ったことはありませんか?
そして、その通りにして、被害を受けたことがありませんか?
■ 間違った情報を、流している原因とは?
■ 家づくりの６つの業務に、ふさわしい建築士とは？
■ 類似業務者が、疑似体験を錯覚して、間違い情報を流します!
■ 間違い情報を流している、自称Ｓの２者とは？
■ Ｓの記事と思って読んでいたが・・・、実は？
■ プロも、気がつかないで書いている、間違った情報とは？
■ 実務経験のあるSだけが、Sの記事を書いてください !
■ Ｋ・Ｈは、Ｓを強調しないのが、業界モラルです!
■ 途中で、Ｋであることが分かったら、詐欺行為ですね!
■ Ｋの設計なので、他のＫは見積りできないし、参加しません!
■ Ｋは、Ｋを明示し、Ｋの立場で述べてください!
■ 知識がなければ、知恵は発生しません!
■ 疑似体験で書くから、間違えるのです!
1−9 相性によらない、Sの正しい選定方法とは？
■ 相性が合わないと、良い家の設計ができませんか？
「家づくりは、相性(あいしょう)が合うＳを探すことが大切です。」
と言われますが、本当にそうでしょうか?
Ｋ・Ｈは、設計も工事もするので、Ｓより多く相性が合わねばなりませんが、
そう言われません。
これから、根拠のない話のような気がしませんか?
■ あなたに、気遣いしながら設計する理由とは？
■ Ｋ・Ｈとの相性について言われないのは、なぜ？
■ 相性が合うＳなら、良い家を設計できますか？
■ 良い家を設計できるのは、どういう人ですか？
■ 有能なＳが持つ、２つの能力とは？
■ 設計力の、４要素とは？
■ 設計力の差は、それほど大きくありません!
■ 人物力の、4要素とは？
■ 人物力が大きいＳを、選びましょう!
1−10 Sのデザイン力に、工事費の10%を払うのか？
■ 10%を、何に対して払うのか？
「S は、デザインするところ」のイメージがありますが、そうでしょうか?
S のデザインに対して、工事費の10%を払うと、思いますか?
委託するあなたも、最初はそう思うでしょう。
しかし、S と一緒に家づくりしてみると・・・・・。
■ 10%がデザイン料でない、２つの理由とは？
■ 設計監理の、6つの主業務とは？
■ Ｓは、家づくりの総合アドバイザーです!
■ S の業務を理解するには？
1−11 設計監理費を、タダにする方法とは？
設計監理費をタダにする方法は、普通にＳに設計監理委託するだけです。
しかし、何かをしないとそうなりません。
■ 工事費の差は、７% です!
10% の設計監理費は、設計費７% ＋ 監理費３% に分かれます。
Ｋ・Ｈの設計費を３% とすると、差は７% です。
■ そうするための有効な、３つの方法とは？
■ 監理３%を払う気があれば、その差は４%だけ!
これは、トリックではありません!
Ｓの日常の設計業務で、普通に行っていることなので、心配ありません。
このように、Ｓは、いろいろ考えて、家づくりを実現する職業と言えます。
1−12 オープンシステムって、何ですか？
■ オープンシステムって、何？
Ｔさんの要望で行ってきた特種なケースで、
Ｓが設計監理の範囲を広げ、現場監督になって施工に関与する発注方式を
オープンシステムと命名したもので、下請工費をオープンにする意味です。
一式請負工事は、あなたがＫと契約し、Ｋが下請者と契約して施工しますが、
オープンシステムは、あなたが直接、下請者と契約する直営工事です。
■ そうすると、何か良いことがありますか？
■ その方法で、大丈夫ですか？
■ 本当に安くなりますか？
1−13 「建築家の短所」への反論!
■ あなたは、どちらの記事を信じますか？
ある記事に建築家の短所について記述があったので、感想を述べてみます。
マスコミ記事は、事前チェックされるので、正しく掲載しています。
ネット記事は、ノーチェックの個人の考えが掲載され、
カリスマ的コラムなら、間違いでも、あなたは正しいと思いますよね。
私と異なる記事だったら、あなたはどちらが正しいと思いますか?
K・H と比較した記事のようです。
(1) 「先生という感じで敷居が高く、相談しにくい。」
■ S は、そう思っていませんが、外からはそう見えますか?
(2) 「契約しないと、詳細な図面が出てこない。」
■ Sも、K・Hも、基本図は契約前に出しますが、実施図は出しません。
■ この人は、Sの業務を知らないですね!
■ 私が受注しても、設計契約しない理由とは?
(3)「合わなかったら、設計料が無駄になる。」
■ 合わなかったら、設計料が無駄になるかも知れませんね。
■ でも、そーゆーことって、実際にありますか?
(4) 「設計契約時にお願いした予算と、詳細設計後の本見積りで、
金額が合わない場合が、ままある。」
■ まま、あるかも知れません。
■ まま、あったことを、放ったらかしにするわけもなく、
調整して契約するのだから、何の問題もないと思いますが?
(5) 「施主の家というより、建築家自身の作品をつくられてしまう場合がある。」
■ そうしたことは無いが、そういうことが、あるのですか?
■ 承認のもとで進むので、そうことは、ないと思うのです。
(6)「K・Hと比べ、設計監理費だけ、費用が高くなる。」
■ そういうウワサですが、本当は、誰にも分からないのです。
■ では計算してみましょう!
■ Ｓの４つの業務とは?
■ ちなみに、Sの競争見積りのデータです。
(7) 「打合せに時間がかかる。
打合せ開始から着工まで、平均６ヶ月。
時間に余裕のある人しかできない。」
■ 時間がかかるのでなく、打合せに時間をかけているのです。
■ Ｓの設計能力が低いから、６ヶ月かかるという意味ですか?
■ 誰が、設計しても、かかる時間は同じと思いませんか?
■ 不幸の始まりになったかも、知れませんね!
■ 考えの相違は歓迎しますが、S の業務を知らずに書くのは困ります。
1−14 建築士制度について
■ 家を設計・監理するには、資格が必要です。
建築士は、建築士法に規定されている呼称で、この法律に従って業務します。
■ 設計監理業務するには、事務所登録が必要です。
■ Ｋ・Ｈと、 Ｓも、事務所登録しています。
第2章 家づくりを始める前に
2−1 家づくりの、基本的な2つのシステムとは?
■ 家づくりの終わりを、予想してみましょう。
Ａさん、Ｂさん、Ｃさんが数ヶ月前、家づくりを始めました。
Ａさんは、今日、希望通りの家を、追加工事もなく、引き渡しを受けました。
Ｂさんは、希望通りの家にならず、追加工事費もトラブルになっています。
Ｃさんは、工事途中でＫ(Ｈ)が倒産して、現在、工事ストップになっています。
■ 始めは同じで、なぜ終わりが違うのでしょうか?
運が良い、悪いもありますが、注意、不注意と、勉強、不勉強もあるでしょう。
本書をお読みになり、Ａさんのようになってください!
■ 自分で設計し、自分で家を建てますか?
■ どうやって、家を建てるのですか?
■ 家づくりに必要な、2つのプロとは?
家を建てるには、
(1) 設計・・・どのような家にするかを考え、設計図を書く
(2) 工事・・・設計図通りに、家をつくる
の、２つのプロが必要です。
■ 設計のプロ、４者とは？
(1) 設計事務所(Ｓ)
(2) 工務店(Ｋ)
(3) フランチャイズ工務店(Ｆ)
(4) ハウスメーカー(Ｈ)
■ 工事のプロ、３者とは？
(1) 工務店(Ｋ)
(2) フランチャイズ工務店(Ｆ)
(3) ハウスメーカー(Ｈ)
■ 設計と工事の、組合せは?
(1) 設計がＳで、工事はＫがする → → → 設計・監理
(2) 設計も、工事も、Ｋ・Ｆ・Ｈがする → → 設計・施工
■ そして、最初にすることは、
(1) 設計・監理で、家を建てる!
(2) 設計・施工で、家を建てる!
のどちらかに、決めることです。
■ ２つの工程の、大きな違いは?
(1) 左側の、Ｓの設計・監理の工程は、
基本・実施設計・明細見積り → 工事契約 → 工事
(2) 右側の、Ｋ・Ｈの設計・施工の工程は、
基本設計・概算見積り → 工事契約 → 実施設計・明細見積り → 工事
このように、
(1)は、実施設計・明細見積りで契約します。
(2)は、基本設計・概算見積りで契約します。
■ ２つの工程の違いによる、影響とは?
■ 設計監理の、特徴とは?
■ 設計施工の、特徴とは?
■ どのコースを選ぶかで、運命が決まります。
2−2 命運を分ける2つのシステムの、
決定的な違いとは？
本書は、ＳやＫ・Ｈの設計者の能力は、同等という立場で書いています。
ＳとＫ・Ｈの違いと言っても、設計の優劣のことではありません。
大きな違いがある、家づくりシステム上のことです。
■ 家づくりシステムの、２つの大きな相違とは？
(1) Ｓの設計監理 ・・・・・競争見積り できる
(2) Ｋ・Ｈの設計施工・・・・競争見積り できない
の、2つしかありませんが、知っていましたか?
２つの大きな違いは、競争見積りができる、できないの違いです。
■ 家づくりは、どちらかを選んでから、スタートします !
■ 競争見積りしたいなら、Sの家づくりしかありません !
■ S、K、Hの、主たる業務の違いとは？
■ 着工したときの、S、K、Hの、業務の違いとは？
2−3 家づくりに必要な、設計図の重要な役割とは？
■ どちらのコースでも、設計は必要です!
家を建てるとき、最初に、必ず設計が必要です。
設計は、どのような家にするかを考え、設計図に表現します。
■ 設計が、必要な理由とは？
他人に建ててもらうので、自分の気持を、建てる人に伝える必要があります。
自分で建てるときは、設計しなくても、建てることができます。
「家を建ててください。」と言ったとき、Ｋ・Ｈは、工事を始めるでしょうか?
どんな家を、いくらで建てれば良いでしょうか?」と聞くはずです。
設計図が無いと、どんな家を建てたら良いか、分かりません。
どんな家を建てるか、分からなければ、工事費も分かりません。
それゆえ、設計図が必要です。
■ 設計の始めと、終わりは？
■ プロが設計する、３コースの設計図とは？
■ なぜ、考えを表現した設計図で、見積りできるのか？
■ 家づくりにおける、設計書類の役割は？
2−4 本体坪単価で予算を立てると、
予算不足になる理由とは?
■ 坪単価のことを、知っていますか?
工事費を推定するとき、坪単価が使われ、重要な役目をします。
坪単価は、１坪建てるのにかかる、平均工事費 です。
工事費÷面積(坪)＝ 坪単価 (○○万円/坪)
■ 坪単価を使うのは、業界常識!
法的には、m2単価を使うべきでしょうが、業界内では坪単価が常識なので、
坪単価で考えた方が良いでしょう。
念のため、１坪 → 3.3m2です。
また、20万円/m2 → 20×3.3＝66万円/坪です。
さらに、１坪 → 畳２帖の広さ → 1,820×1,820mmの広さです。
■ 坪単価を利用した、３つの推定とは?
■ 坪単価を利用した、２つの調整方法とは?
■ 役目が異なる、２つの坪単価とは?
■ 坪単価の計算は、簡単と思いますか?
■ 坪単価を変化させる、２つの数値の決め方とは?
■ 坪単価の、工事費が変わる、８つの工事費の組合せとは、
工事費は、同じ家でも、含む項目によって違います。
1 建築費
2 屋内電気、設備費
3 照明器具、キッチンセット、ユニットバス、冷暖房などの機器費
4 屋外電気、設備費
5 ブロック塀、門扉、造園などの外構工事
6 諸経費
7 設計費
8 消費税
のうち
1 だけ
1＋2
1＋2＋3
1＋2＋3＋4
1＋2＋3＋4＋5
1＋2＋3＋4＋5＋6
1＋2＋3＋4＋5＋6＋7
1＋2＋3＋4＋5＋6＋7＋8
など、何を含み、何を含まないで、同じ家でも工事費が異なるので、
坪単価も異なります。
■ 工事費に起因する、トラブルの原因とは?
■ 坪単価の、面積が変わる、４つの計算方法とは、
■ 坪単価だけ見ても、本当は何も分からない?
■ 家の各部分は、坪単価が同じですか?
■ 本体坪単価×坪数＝予算額、で足りますか?
■ 本体坪単価って、何ですか?
標準仕様の家で、いつも変わらない部分の坪単価を本体坪単価とし、
家ごとに変わる部分を、オプション費としてプラスしたのが、概算額です。
概算額 ＝ 本体坪単価 × 面積 ＋ オプション費
Ｋ・Ｈごとに本体坪単価の内容が違うので、聞かないと全く分かりません。
それゆえ、概算額が提示される以前の、本体坪単価で判断するのは、危険です!
■ 予算は坪単価ですが、契約は工事金額です!
予算の考え方には、たし算式と、引き算式があります。
■ チラシの、安い坪単価を追いかけるのは、危険です!
■ よく読めば、1社に決めるほど、決定的な坪単価の差はない!
■ 虫メガネで見る、チラシ坪単価の但し書きとは!
2−5 設計施工と設計監理の、
総工事費を比較した結果とは?
総工事費 は、
(1) Ｋ・Ｈは、工事費＋設計費(３%)
(2) Ｓは、工事費＋設計監理費(10%)
で、その差は７% ですが、間違って、Ｓが10% 高いと言われています。
■ 総工事費を、計算します!
工事費を100とすると、Ｓの設計監理費は10です。
Ｓの10は、基本設計３＋実施設計４＋監理３ に分かれます。
Ｋ・Ｈは、確認申請を取る程度の設計なので、設計費３とします。
■ 設計図の役目が違います!
■ その差が、７のように見えます!
■ 監理費を除けば、その差は４だけです!
■ 工事費を圧縮できる、競争見積りとは？
Ｓの設計図で、数社のＫの競争見積りができるので、その差を圧縮できます。
ちなみに、Ｋの競争見積りデータです。
ケース1 2,590万、2,670万、2,800万、2,900万、3,070万 最大差18.5%
ケース2 2,500万、2,680万、2,730万、2,814万 最大差12.5%
ケース3 2,450万、2,520万、2,640万、2,750万 最大差12.2%
もちろん、最低価格で契約しました。
■ 最低価格で契約しても、大丈夫ですか？
■ 工事費を圧縮できる、４つの監理業務とは？
■ Ｋ・Ｈは、競争見積りできますか?
■ 競争見積りできると思っていたのに、できないなんて・・・!
■ 工事費比較を回避するための、Ｆ・Ｈの秘策とは？
■本当の総工事費は、追加工事費を含めたものです!
■ まだＳの総工事費が高いと、気にするあなたに秘策を!
まだＳの総工事費が高いと、気にするあなたに、秘策をお教えします。
それは、設計監理費を、タダにする方法です。
2−6 競争見積りできないのに、
価格比較できる秘策とは?
■ 1社見積りとは?
1社見積りは、1社だけが見積りし、契約することです。
競争せずに契約するので、随意契約(ずいいけいやく)と言います。
マスコミで、公共工事の随意契約の禁止が、声高に叫ばれているように、
一般的に、競争見積りより高い契約になる、と言われています。
■ 1社見積りにする、３つの理由とは?
■ Ｓの設計図で競争見積りする、メリットとは?
■ Ｋ・Ｈでは、競争見積りできない、理由とは?
■ どうしても、Ｋ・Ｈでは、競争見積りできないのか?
■ 価格比較できない理由とは?
■ 価格比較されないから、安く見積る必要はない!
■ 基本図で、競争見積りできない、４つの原因とは？
■ 気がついたとき、手遅れで、高い契約をするしかないのか？
■ 一発! 大逆転の方法は、これです!
■ 一発! 大逆転の、もう1つの方法はこれです!
■ 一発! 大逆転の、８項目の価格分析手法とは？
■ 一発! 大逆転の、間接価格比較の考え方とは?
高度な判断が必要なときは、ご相談くだされば、お答えします。
E-mail : nainc@ruby.plala.or.jp
2−7 K・Hで契約するときの、大きな落とし穴とは？
■ 設計施工のとき、基本図と概算書で、契約します!
Ｋ・Ｈ は、基本図と概算書で、契約します。
契約後に、実施図と明細書を作成し、着工します。
もともと、概略しか書いてない基本図、概算書で契約するので、
契約するとき、あれもこれも入っていない、安い見積りで契約し、
契約後に、多額の追加にしようと思えばできるシステムです。
■ 基本図と概算書で、契約する２つの理由とは?
■ Ｋ・Ｈだけにある、重大な落とし穴とは、何か?
■ 基本図で、詳細な実施図をチェックできますか？
■ 概算書で、詳細な明細書をチェックできますか？
■ 明細書を受取ったとき、追加拒否できない理由とは？
■ この状況で、Ｋ・Ｈと安全に契約する、２つの方法とは?
2−8 自分がどちら派かを、知る方法とは？
■ 設計監理と、設計施工のどちらが良いのか？
■ どちらの家づくりが合っていますか？
最初に
(1) Ｓの設計監理
(2) Ｋ・Ｈの設計施工
のどちらかを選択しますが、その前に確認すべきことがあります。
■ どちら向き派なのか、確認した方が良いのでは？
■ 確認する、方法とは？
2−9 無用な借りは、その後に高くつきます!
■ タダほど、高いものはない!
「K・Hが、プラン作成のために必要な敷地調査をしてくれます。」
なんて、ネット記事がありました。
もちろん、そのKに発注するんでしょうね。
えっ! そこと契約するんじゃないんですか?
まだ、決まってない?
じゃ、何でタダで敷地調査させるんですか?
■ 敷地図を簡単に手にいれるには？
■ 地質調査も、契約を取るための営業手段です!
■ 地質調査費を、半額にする方法とは？
■ 敷地調査と、地質調査の業界常識とは？
■ ５社のプラン競争も、タダで済むと思いますか？
■ はずれた４社が、設計費を請求しない理由とは？
■ 契約した１社も、することは同じです!
■ ５回分の設計費は、Ｓの設計監理費と同じです!
2−10 土地を買うときから相談した方が良い理由は?
■ 土地を買うときの、3つのチェックポイントとは？
1 希望通りの、敷地環境
2 希望通りの、家が建つ
3 良い地盤の、土地
■ 土地代と工事費のバランスを 、どう考えるか？
■ 土地を買うときの、計画上の確認手法とは？
■ 土地を買う時に、必ず行なう調査とは？
■ その後、どうなったのか？
■ 土地探しで、分かったこととは？
2−11 地質調査が、絶対必要な理由とは?
■ 地質調査の、本来のやり方とは？
住宅の重さを最終的に支える、地盤の強さを調べることです。
地質調査をあなたの負担で行い、報告書を、与条件と共に提示し、
「この地質報告書で、設計して下さい。」
というのが本来のやり方です。
■ 地質調査が、必要な理由とは？
■ 費用を負担しておく理由とは？
■ その費用は、どのくらいか？
■ 地盤の強さは、どのくらいあれば良いのか？
■ 地耐力が弱いとき、どうすれぱ良いのか？
■ 地盤の強い土地を、買う理由とは？
■ 目の前が、真っ暗か、真っ白になります!
2−13 新築・リフォームの別を、判断する方法とは？
■ 木造家の耐用年数は、どのくらいですか？
「木造家の耐用年数は、どのくらいですか?」という質問には、
「あなたが解体するまでです。」とお答えしています。
■ 家の耐用年数は、その家ごとに決めます!
■ どうなったら、耐用年数になったと思いますか？
■ 耐用年数の決め方は？
2−13 新築か、リフォームか、判断するには？
■ 新築か、リフォームかの、2つの判断要素とは？
■ 新築か、リフォームかの、判断手法とは？
2−14 人と家の寿命差が30年で生じる、
家の問題とは?
■ 医療が進歩すると、家にどういう影響が？
■ 今の家に30年住むのに、4つの不適当な理由は？
■ 二世代住宅の打合せ実話です!
2−15 リフォームより、新築が良い理由とは？
■ リフォームより、新築が良い6つの理由は？
■ リフォームを勧められない、構造的な6つの状況は？
■ リフォームを勧められない、建築的な3つの状況は？
2−16 正しい情報を得るための方法とは?
■ 正しい情報を得るには、どうしたら良いですか？
自分に正しい情報を与えてくれる人から、聞くことです。
当たり前ですね!
しかし、それが誰か、ご存知ですか?
■ 正しい情報を知らせてくれる人は、どこにいますか？
■ 一般的に正しい情報なら、あなたにも正しい情報ですか？
■ その人は、正しい情報をくれる人ですか？
■ 正しい情報を知らせてくれる人は、誰ですか!
2−17 Sが、派手な家を紹介する理由とは?
■ Ｓが設計するのは、派手な家ばかり？
■ マスコミ映えする家を、紹介します!
■ あなたの要望通りに、設計しています!
第3章 設計
3−1 設計の進め方を、誰も教えてくれない理由とは?
T「本や雑誌を読んでみたけど、どれが良いかを教えてくれないので、
分からなくなってしまった!」
本や雑誌をいくら読んでも、あれもあるし、これもあるとしか書いていません。
■ 「あれもあるし、これもある。」としか、書いてない理由は？
■ いろいろなアイディアがあるから、自分で設計できる？
3−2 最初に、家をイメージする2つとは?
最初に、どのような家にしたいか、をイメージします。
■ 最初にイメージする、2つの要素とは
■ その2つは、関連しますか？
■ イメージするのは、１つですか？
■最近、流行っている家はどういうタイプですか？
■ 何に気をつけて、イメージすれば良いか?
■ どうすれば、好みのデザインを、知ることができますか?
3−3 家づくりの、重要ポイント10とは？
3−4 家のイメージを、設計者に伝える手法とは？
■ イメージを、設計者に伝える手法とは？
3−5 家の良し悪しが決まる、設計手法とは？
■ 設計与条件の、作成手法とは？
「このような条件を満たす家を、設計してください。」
と言う意味で、設計者に提示する条件のことです。
■ 家の良し悪しが決まる、設計手法とは？
3−6 与条件の提示で決まる、工事条件とは?
■ SやK・Hに、来てもらいます。
あなたは、与条件(敷地図、地質報告書を含む)を提示し、説明します。
1週間後くらいに、基本図と概算書の、第一案を提出してもらいます。
■ 与条件を提示したときの、２つの受取り方とは？
■ 与条件だけの提示が意味する、４つの、みなし条件とは？
■ そうでないことがあるなら、早く訂正しておきます。
■ 与条件が多いほど、良い家になるが、高くなります!
■「とりあえず、家づくりを始めよう。」は、危険な進め方です!
■ 電気、設備工事を分離しない、全工事一式契約が安全です!
■ 全責任を負って、工事する理由とは？
3−7 打合せ記録は、実施図に書いてないと、
意味が無い理由とは?
■ 打合せ記録は、１つをコピーします!
■ 話は各自、自分の都合の良いように解釈する？
■ 文末は、決定・取止め・保留など、断定表現です!
■ 記録落しは、図面落しと、見積り落しを、誘発します!
■ 打合せのずれが発生する、５つの段階とは？
■ 打合せ記録の全てが、実施図に記入してありますか？
3−8 同じ与条件なら、同じ設計図ができますか？
■ 文章の与条件を形態にデザインする、頭脳の仕組みとは？
■ １人１人、異なるデザインになる、３要素とは？
■ 設計が完了したとき、家が完成したと同じです!
■ イメージ通りの家を設計してくれますか？
■「イメージ通りの設計図か？」判断するのは、誰ですか？
■「イメージ通りの設計図か？」確認する方法とは？
3−9 方位重視型ブロックプランニングの手法とは?
■ 平面計画は、ブロックプランから始めます。
ブロックプランは、関連する部屋を、ひとかたまり（＝ブロック）にして、
おおまかに部屋の配置を考えることです。
最小面積を3尺(90・91センチ)または1メートルの正方形と考えます。
居室の大きさを仮定し、押入や納戸は各室につけておきます。
■ 居室を連続配置しておくと、良いこととは？
■ 方位を重視し、主要な居室を南、東に配置します。
■ これが、方位重視型ブロックプランの、第１案です!
■ あらかじめ、イメージを持ったプランニングとは？
■ 中庭プランの長所とは？
3−10 平面計画を進めるための手法とは?
■ 平面計画を進めるには、手法が必要です!
第1案の平面図（間取り図）を書く。
第1案を見直し、改良した第２案を書く。
第2案を見直し、改良した第３案を書く。
順次、続けます。
第10案くらいまで改良すると、不思議と、第１案に戻ります。
■ ここで、平面計画は終了です。
■ 無制限に、他案を求める気持を防ぐ手法とは？
■ この中で、一番気に入った第◯案に決めます。
■ 面積を少なくする、最も効果のある方法とは？
3−11 すでに、設計が完了している商品図とは?
自社の与条件で設計完了している、H の「檜の家」の設計図を商品図とします。
商品図で提案されたとき、全ての敷地にあてはまるプランは無いので、
敷地の形状、方位、道路、隣家の敷地環境からのチェックが大切です。
商品図を変更すると手間がかかるので好まないし
変更が多ければ、工費が跳ね上がって受注できなくなるので歓迎しません。
多くの商品図があるから、変更しないで済む案を探すことです。
■ １つの変更が、他の変更を誘発する理由とは？
■ 商品図を、変更しなくても済む方法とは？
■ 商品図に、方位を記入しない理由とは？
■ 商品図から選ぶとき、重視すべき１つの要素とは？
■ 商品図をチェックする、有効な３段手法とは？
■ 方位上の配置と、効率的プランの、どちらを優先しますか？
■ Ｈの新規プラン提案で、注意することとは？
■ 商品図のメリットを、生かす方法とは？
■ 商品図のパンフレットを見たことがありますか?
■ 元Ｈ社長のインタビュー記事によると、
「60〜70万円/坪の家というのは原価が50％、一般管理費が50％です。」
坪60万で契約すると、坪30万の家ができる、ということ。
しかも、一括下請け外注なので、実際に工事するのはHと全く違うKです。
これって、すごいですねーっ!
3−12 設計の打合せ回数は、多い方が良い理由とは?
■ 良い設計の進め方とは?
打合せを繰り返し、プランを積み重ね、育てていくことです。
良い素質の赤ちゃんも、育て方を間違えると立派な大人になりません。
担当者から第1案のプランを提出・説明され、打合せします。
数日後、第2案のプランを提出・説明され、打合せします。
その後、気に入ったブランになるまでこれを繰り返し、
これなら、建ててみたいと、思ったときに設計が完了します。
■ 設計期間の決め方と、その間の打合せ回数は?
■ 打合せ回数が多いほど、良い家になる!
■ 打合せ回数を多くして、積み上げる設計が必要です!
■ 5案同時設計しても、1案設計しても、結果は同じ？
■ 1社と打合せしていくと、割高になる理由とは?
■ 1社と安心して打合せできる、４段手法とは?
■ 5社で進めると、うまくいかない原因とは?
■ ５社との濃い打合せと、安く契約できる、２段手法とは?
3−13 先に考えてはいけない理由とは?
設計するとき、あなたが先に考えてはいけません。
しかし、考えなくて良いということではありません。
一歩遅れて考えるのです。
■ あなたが、最初に設計与条件を提示します!
■ 先に考えたことを話したときの、設計者の２つの行動とは？
■ 考えた結果を伝える設計図の、３つの役目とは？
3−14 先に、結論を言ってはいけない理由とは?
「日の当たる居間にしたいから、南に配置して欲しい。」
このうち、
「日の当たる居間にしたい」と、出題するだけにして、
「南に配置して欲しい」という、結論(回答)を言わないようにします。
あなたが先に結論を言うと、設計者は何も考えずに、そのようにします。
結論を言わなければ、設計者は制限されずに、もっと広くに考えるので、
いろいろな案を見ることができます。
■ 出題だけすると分かる、２つのチェックポイントとは？
■ 全ての決定権と、全ての責任を持つのは、誰か？
3−15 困った打合せが発生したときの、対処方法とは?
■ 建主さんから、プランを提示されたら?
数回目の打合せをしていたとき、
「予算を考え、少し狭くした案をつくってきたので見てください。」
と、フリーハンドのプランを提示されました。
数日後に図面にすることで、打合せを終わりました。
そして、その後に・・・・・?
■ いつもは、こうして設計しています。
■ 今回は、数回の打合せ後に、図面提示されたのです。
■ 本当は、こうして欲しかったのですが・・・
■ 結局、こうしました!
■ はたして、その結果は?
3−16 家相の不安を解決する秘策とは？
■ 家相は、信仰の一つです。
■ 家相の話をされたとき、どうしますか?
■ 必ずどこかが、家相のタブーに該当している理由とは？
■ 家相本の、吉相の家が、常識的なプランと違う理由とは？
■ 各派で違う家相の中で、共通な家相の基本とは？
■ 家相を、見切る時期とは？
■ 家相で、どうにもならないときの、２つの秘策とは?
3−17 知人のアドバイスを聞く、最適な時期とは？
■ 家を建てた、知人の話を聞きますか？
■ 情報は、人の考えを左右するので、大きな影響がある!
■ 失敗した話を聞けば、参考になりますか？
■ 失敗したことに注意すれば、良い家ができますか？
■ 聞くべきアドバイスの、３つとは？
■ うまくいった話は、特許みたいなもの!
■ 防御より、もっと大切なことは?
■ 知人の話を聞くのに、良い時期とは？
3−18 迷いが生じないための、３段決め手法とは?
■ 決める手法を使わないと、陥る３つの迷いとは？
■ カッコ良く、一発決めができますか？
■ 家づくりの正解は、1つですか?
■ 自信があれば、迷いませんか?
■ 迷いが生じないための、１段決め手法とは？
■ 迷いが生じないための、２段決め手法とは？
■ 迷いが生じないための、３段決め手法とは
■ オンリーワンの家は、正解の中の1つで、Ｏ.Ｋ？
3−19 ローコスト住宅にする、3つの手法とは?
■ ローコスト住宅は、価格が安い住宅のことです!
最も簡単な方法は、K・H に赤字で契約してもらうことですが、
これをローコスト住宅とは言いません。
K・H が適切な利益を確保し、かつ安い工事費の家をローコスト住宅と言います。
■ 工事内容を知るための、２つの書類とは？
■ ローコスト住宅にする、3つの方法とは?
(1) 項目を少なくし
(2) 単価を安くし
(3) 数量を少なく
すれば、ローコスト住宅になります。
（１）ローコスト住宅にする、第1の方法は?
（２）ローコスト住宅にする、第2の方法は?
（３）ローコスト住宅にする、第3の方法は?
■ ローコスト住宅になりそうで、ならないのは何?
■ ローコスト住宅にする、その他の方法は?
■ ローコスト住宅は、安っぽいですか?
3−20 いろいろな建材を知るための方法とは?
■ 家はどういうもので、つくるの？
メーカーカタログに掲載されている標準品と、セミオーダーの範囲で、
あらゆる要望に対応できるほど多種多様な建材が販売されているので、
その範囲内で設計します。
■ 建材を知らないとダメなの？
■ 建材を知るには、どうすれば良いですか？
■ 印刷ムラがあるカタログで、色決めすると?
■ インターネットで、カタログを見る!
■ 建材を、メーカーから、直接買えますか?
■ ネットで買った後のこと、大丈夫ですか?
3−21 思いがけない法規制があります!
■ 家づくりに関して、どのような法律がありますか？
都市計画法、建築基準法、消防法、建築士法、建設業法、下水道法、品確法、
宅造法など(いずれも施行令、規則、省令を含む)です。
建設地により自然公園法、他に都道府県、市町村ごとの各法の条例、
景観条例などもあります。
■ 該当する、全ての法律の規制を受けますか？
■ プロでも気がつかない法規制があります!
■ 家づくりの法に関する、３つの相談先とは？
■ 確認申請と、他の申請は、どちらが先ですか？
■ 家を建てられない土地があります!
■ 各種の斜線制限があります!
■ 輸入住宅に、耐震規制があります!
■ 完了検査は、家の隅から隅まで、全て検査対象ですか？
■ 確認後の、注意事項とは？
3−22 いろいろな、リフォームの方法とは?
簡単なリフォームから順次書いてみます。
【Aリフォーム】
既存の壁、天井の壁紙を除去して新しい壁紙に貼り替える。
壁紙が多種類あるので、部屋の雰囲気を変えるとリフォーム効果を得られます。
これらは内装工事の範囲内なので最も安いリフォームです。
【Bリフォーム】
間取りを変えないで空間をリフォームします。
【Cリフォーム】
リフォーム効果を出すには間取りを変えることが一番です。
【Dリフォーム】
足場が必要な、外壁廻りのリフォームです。
【Eリフォーム】
家全体をリフォームするなら、規模を小さくして新築を考えたほうが良いです。
リフォームは、限られた予算の中で範囲を限定してリフォームし、
リフォームしなかった部分は見ないようにして、生活を楽しむことです。
手をかけなくて済むと思ったところに手をかけるようになるのがリフォームの
特徴で、事前に十分検討した後に、着工しましょう。
第4章 見積りと工事契約
4−1 いつになったら、総工事費が分かりますか？
Ｋ・Ｈのとき、本体坪単価で表示され、全部の工事額を把握できません。
■ いつになったら、工事費が分かりますか？
■ 工事費を知るための、２つの図面とは?
■ 概算書を提出したくない、２つの理由は?
■ 予算上、早めに、Ｋ・Ｈを絞り込む方法とは?
■ 概算額が、予算額オーバーになる、２つの理由とは?
4−2 基本図と安い見積書の、チェック方法とは?
■ 見積額が安いと、喜ぶのが、早計な理由とは？
■ 家のランクのチェック方法とは?
■ 図面、見積り落としを防ぐのは、両者の善意の共同作業です!
4−3 Ｓで、工事費を安くする、5つの条件とは？
■ 工事費を安くする方法とは？
Ｓの設計図で、数社のＫによる、競争見積りをします。
■ 工事費が安くなるための、5つの条件とは？
4−4 Ｓから、Ｋを推薦しない方が良い理由とは?
■「Ｓに委託すると、Ｓが指定したＫと契約するのですか？」
S「いいえ、Ｋを決めるのはあなたです。」
■「Ｋを決めていますが、設計監理しますか？」
S「もちろん、OKです。」
これで始めますが、結局は、数社のKによる競争見積りになります。
■「Ｋを紹介できますか？」
S「紹介できます。」
■ Ｋを1社推薦するＳは、避けたほうが良いですね!
■ Ｋを推薦するＳが、不適切な理由とは？
■ Ｋを、１社推薦する、５つのデメリットとは？
■ 数社指名するときの、Ｓとの会話とは?
4−5 そんなに安く値切って、大丈夫ですか?
■ 契約の２つの考え方とは?
(1) 工事費が安ければ安いほど良い
(2) 予算内に納まれば良い
の２つがあります。
（１）の方法にある、落とし穴とは？
■ プロでも、基本図と実施図の相違が、分からない理由とは？
■ さらに、安くつくられる可能性とは？
■ 安くつくられても、分からない理由とは？
■ 油断して、予算オーバーになる、２つの原因とは？
（２）の方法が、良い家になる理由とは？
4−6 安くさせただけ、安い家ができただけです!
■ 気になった、家づくりウェブ記事
家づくり奮闘記的なウェブ記事は、実体験を素直に表現したものが多く、
読んでいてTさんの考え方など、参考になることが多いです。
しかし、工事費の値引きのページで気になることがありました。
「こうして工事費を安くさせた!」
という鬼の首を取ったかのような体験談ですが、
これから家づくりをするあなたが読むと、誤解するかも知れません。
■ 工事費を下げる2つの方法とは?
■ 安くさせただけ、安い家ができる理由とは?
■ Ｓは、実施図で契約するので、問題ない?
4−7 安く建てるにも、限度がある理由とは?
■ 工事費は、絶対必要な家の部分から、使われます!
■ それで、工事費が、どのくらい残りましたか?
■ 残った分だけ、家のランクを上げられます!
4−8 Ｓの競争見積りの金額の差が、大きい理由とは？
■ 普通の競争見積りで、低価格が期待できない理由とは？
S の設計図で、競争見積りすると価格差が分かり、最低価格のKと契約できます。
しかし、無策で競争見積りしても、低価格は期待できません。
■ 競争見積りで、低価格が期待できる手法とは?
■ 低価格が期待できる手法を、採用できる条件とは?
■ 競争見積りの、３件のデータです!
ケース1 2,590万、2,670万、2,800万、2,900万、3,070万 最大差18.5%
ケース2 2,500万、2,680万、2,730万、2,814万 最大差12.5%
ケース3 2,450万、2,520万、2,640万、2,750万 最大差12.2%
■ 競争見積り提出時の、３つの方針とは？
■ 同じ図面なのに、数百万も違う理由とは?
■ いくら安くても、安全な家づくりの手法とは?
4−9 基本図と概算書の工事契約は、
危険がいっぱいな理由とは?
■ 契約に必要な書類とは？
Ｋ・Ｈとは、下記の書類で、契約します。 ( )内は、S のとき。
1 工事請負契約書
2 契約約款
3 工事共通仕様書
4 概算書(明細書)
5 基本図(実施図)
■ 基本図と概算書の契約は、危険がいっぱいの理由とは!
■ 契約の簡単な、チェック方法とは？
■ Ｋ・Ｈが、必ず儲かる契約システムとは？
■ Ｋ・Ｈが、さらに儲ける方法とは？
■ ボランティアでＫ・Ｈに設計させた、その後の運命とは？
4−10 契約直前の見直しが大切な理由とは?
■「この基本図と概算書で、御社と契約します!」
と、言う前に確認するのであり、その後では何の意味もありません。
基本図と概算書（契約書類）で契約するから、何が入って(書いて)いるかを
知るために、よく見てチェックします。
■ 書いてないのは、記入ミスでなく、工事に入っていないこと!
■ 家のランクを知る方法は？
■ 追加トラブルに有効な、防止方法とは？
■ 契約の、最終チェック手法とは？
■ 契約に迷ったときの、ベストの方法とは？
■ 契約に迷ったとき、そうする理由は?
■ 決定して初めて気がつく、人の習性とは?
4−11 設計図と見積書の枚数が、
多いほど安全な理由とは?
■ 枚数が多いほど、安全な契約になる理由とは?
家づくりは契約通りに行うので、
(1) 設計図の枚数が多いほど、詳しく書いてあるので安心できます。
(2) 見積書の枚数が多いほど、詳しく書いてあるので安心できます。
このように、枚数が多いほどあなたにメリットがあります。
■ 契約の設計図と見積書の、枚数の差は10倍？
■ Ｋ・Ｈボランティアの設計費は、全部でいくら？
■ 契約に入っていることを、確認する方法とは?
■ 追加にならない契約方法とは?
4−12 工事共通仕様書が、必要な理由とは?
■ 共通仕様書を、知っていますか?
工事の細かい部分は、設計図に書かず、共通仕様書にまかせているので、
適用する共通仕様書名を、設計図に記載します。
共通仕様書の指定がなければ、現場はそうする義務はありません。
■ 共通仕様書が無かったら?
■ フラット35の共通仕様書は?
4−13 明細書が、工事に絶対必要な理由とは?
■ 見積明細書は、どういうもの?
明細書は、1行ごとに、工事項目と、数量×単価＝金額が書いてあり、
その金額の合計に諸経費、消費税を加えた合計が、工事費です。
契約時の概算書は、坪単価から推定した、形式的なものなので、着工前に
必ず明細書に差し替えておきます。
■ 基本図と、実施図の役割区分とは?
基本図は、配置図、平面図、立面図、断面図と、仕上表などです。
おおよそ、確認申請に必要な図面です。
実施図は、残りの建築図である、矩計図(かなばかり)、平面詳細図、部分詳細図、
展開図、建具表と、構造図、電気図、設備図、外構図などです。
基本図で、どのような家か、を表示します。
次に、基本図に沿った、
実施図で、工事と、見積りができるように、詳細に表示します。
■ 概算書は、なぜ見積りしていない、見積書なのか?
■ 契約プロセスの違いとは?
■ 実は、この間に、必然的な追加が発生します!
■ 必然的に発生する、４つの追加とは？
(1) 図面落し、見積り落しの追加
(2) 悪質だが、防ぐことができない追加とは？
(3) 契約後の実施設計で、新たに要望した追加
(4) 契約後に、ランクが高めの建材、備品に変更した追加
■ 追加を防ぐための2つの秘策とは?
■ 工事中に発生する、本当の追加の話は、これからです!
■ 工事するとき、明細書が必要な理由とは？
■ 明細書の小項目は、どのくらいありますか?
明細書の小項目は次の通りで、それぞれの小項目に明細書が続きます。
A．建築工事
1. 仮設工事
2. 土工事
3. 鉄筋工事
4. コンクリート工事
5. 型枠工事
6. タイル工事
7. 木工事
8. 屋根工事
9. 金属工事
10. 左官工事
11. 木製建具工事
12. 金属製建具工事
13. ガラス工事
14. 塗装工事
15. 内装工事
16. 雑工事
B. 電気工事
1. 照明器具工事
2. 電灯工事
3. コンセント工事
4. 弱電工事
C. 設備工事
1. 衛生器具工事
2. 給水工事
3. 給湯工事
4. 給ガス工事
5. 排水工事
6. 雨水排水工事
7. 浄化槽工事
8. 暖房工事
9. 冷房工事
10. 換気工事
D 外構工事
E 既存家屋解体工事
第５章 工事と監理
5−1 プロの監理でしている、5つの主要な業務とは？
■ 着工して、最初にすることは?
■ 工程会議の出席者は?
■ 工程会議って、何するの?
■ 第１に、現物サンプルで、色決めします!
■ 第２に、技術的な打合せをします!
■ 第３は、現場で技術的な指示、検査をします!
■ 第４は、人間関係を調整します!
■ 第5は、工事中に発生する追加を、処理します!
5−2 現場が、監理者の指示通りにする理由とは？
■ 現場が、Ｓの指示通りにする理由とは？
契約書と約款は、市販品と、K・Hが独自に作成したものがあります。
約款に、契約に関するルールが書いてあり、当事者は遵守義務があります。
■ 現場が、第三者の指示通りにする理由はない!
5−3 アマの、好ましい監理の方法とは?
あなたが監理するのは、Ｋ・Ｈ の設計施工のときです。
Ｓの設計監理のときは、Ｓが監理します。
■ 着工前に、Ｈの担当者が代わります!
■ それまで打合わせたことは、どうなりますか？
■ 最初に、工程会議をします!
■ そうすると、何か良いことがありますか？
■ どこで、するのですか？
■ 打合せしたことを、どうしますか？
■ 実施図で確認することは、何ですか？
■ 実施図が間違っていたら、どうなりますか？
■ 現場で問題が発生したら、誰に言いますか？
■ 現場で、何をするのですか？
■ 現場で難しい検査は、何ですか？
■ 施工精度を上げるには、どうしたら良いですか?？
5−4 アマの監理をうまくやる、1つの秘策とは?
■ どれくらい、現場を信頼しますか?
監督と下請けさんを、どれくらい信頼するかの、判断が難しいですね。
100%信頼できるなら、現場に行かなくても良いし、
10%だけ信頼できるなら、毎日、現場に行かねばなりません。
着工して、すぐ考えないと、痛い目に会いますよ!
■ こうして、あなたは疑いを深めます!
■ 工事中に、一度も疑問を持たないことがありますか?
■ 疑問が発生する、2つの原因は?
■ 問題があるより、無い方が良いですか?
■ 工事中に、問題が発生しなかった家は良い家ですか?
■ 信頼度を判断するのが、難しい理由とは？
■ 信頼度を判断する、2つの要素は?
■ どのくらい、信頼するのが良いですか?
5−5 あなたが現場に行かないまま、
家を完成しても良い理由とは?
■ 現場立会いせずに、家を完成して良い、３つの理由とは？
(1) K・Hは、仕上げなど、全て決まってから着工するので、家が完成するまで、
打合せの必要がありません。
(2) 工事中の検査は、監督が行うので、現場に行く必要がありません。
(3) 完成検査がOKなら、引き渡しされます。
■ 現場を、あなた任せにしない方法とは？
■ 見たい部分の工事を、見るための、３つの秘策とは？
5−6 必ずある、家のつくりの誤差を
少なくする方法とは？
■ ものづくりで、必ず発生する2つの誤差とは？
家づくりに限らず、物をつくったとき、指定寸法に対して必ず誤差があります。
誤差の発生原因は、2つです。
(1) 寸法を、間違えた誤差
(2) 寸法通りに加工したときの、建築の0.5mm程度の誤差
(1)は、注意すれば防げますが、(2)は、必ず発生するので、防げません。
許容誤差は、(2)のことで、この誤差が少ないほど、良い家です。
■ 家づくりの許容誤差は、どのくらいですか？
■ 垂直な柱、水平な梁、直角な平面は、どこにありますか？
■ 許容誤差と、人の5感誤差の、どちらが大きいですか？
■ 誤差を少なくする方法とは？
5−7 手抜き工事と知らず工事を、ご存知ですか?
■「知らず工事」と言う言葉を、知っていますか？
通りがかりに見た現場での出来事です。
手抜き工事という言葉を知っていますね。
では、知らず工事という言葉を知っていますか?
私がつくった言葉なので、知らないのは当然です!
熱心に仕事をしているが、適切でない工事を見たとき、
私は、手抜き工事と言うより、知らず工事と言います。
■「手抜き工事」って、知っていますか？
■「知らず工事」って、何だと思いますか？
■ プロなら、全て分かって仕事をしていると、思いますか？
■ 仕事を知らないプロがいる理由と、その影響は？
■ L形基礎の、コンクリート打ちの現場です。
■ どこが「不適切な工事だった」のでしょうか？
■ 次は、住宅の基礎工事です!
■ どこが「不適切な工事だった」のでしょうか？
■ 建主さんは、毎日現場を見ていても、気がつかない!
5−8 いろいろある、家づくりの検査とは?
家づくりの検査はいろいろあります。
(1) 建築主事による法的検査は?
1 確認申請し、適合すると確認済証が出て、着工できます。
2 上棟後に中間検査申請し、合格すると検査済証が出て、次の工程に進めます。
3 完了後に完了検査申請し、合格すると検査済証が出て、家を使用できます。
法的検査は、検査側が建築主事で、検査される側が(Ｓと)Ｋ・Ｈです。
(2) Ｋ・Ｈの管理者による検査は?
(3) Ｓの監理者による検査は?
■検査のポイントは?
■ 設計施工で、Ｓが検査できますか?
5−9 後悔しないで済む、決め方とは?
■ 決めるための手法が、必要ですか？
家づくりは、設計中も、工事中も、決めることの連続です。
しかも、一度決めたことを変更すると、周囲に迷惑をかけるし、
結果的に、追加工事として、はね返ってきます。
家づくりの決め方には、特殊性があり、それを理解しないで決めると、
間違った結果を招き、後悔する家が完成します。
それゆえ、決めるための手法が必要です!
■ 決めるための、4つの手法とは？
■ 後悔しない、決め方の秘策とは？
■ ここで、決める考え方を変えます!
5−10「私、何も知らないんです! 」と言う方が安全かも?
基本プラン(平面)を決めたときの、建主さんとの打合せです。
■ ちょうど良かった! 工事費のことを聞きたかったのです。
S「坪当り○○万で、約40坪ですから、掛算して、消費税5%を加算すると
○,○○○万くらいです。
それに、私の設計監理費が工事費の◯%としますと、◯◯◯万になります。」
T「うーん! ちょっと、オーバーかな? どうしたら良いかしら?」
■ それで、いつ頃、工事費を払うんですか？
■ まだ、早いですが、参考にお聞きします。
■ 私は何も知りません。それでも、大丈夫ですか？
■ アッ! やっと、今わかりました!
■ 次の設計で、お会いするのは、30年後です!
■ 私って、何も知らないのに、ここに来たんですよ!
5−11 第三者が監理できるための条件とは?
■ 工事中に、Ｓの監理者を入れることができるか？
■ 工事中に、Ｓの監理者を入れるためには?
5−12 不可解な、法律上の管理者と監理者の
条文とは？
■ 設計者がいるみたいだけど、どう違うの？
K・H にも、S にも設計者（建築士）がいて、建築士事務所登録しています。
設計のときは両者とも設計者ですが、着工すると
1 前者は現場監督になり、
2 後者は監理者になります。
■ 管理者と監理者を規定している、３つの法律とは？
■ 自分で自分に注意し、従わないときは、自分で報告する？
5-13 確認申請は、絶対必要です!
■ 建築基準法って、何ですか?
1 家の安全なつくり方・・・単体規定
2 家が周囲に対して迷惑をかけない建て方・・・集団規定
について、建築基準法に最低基準が定められています。
確認申請は、家が基準法上、合法的なことを確認してもらうために申請します。
着工前に建設地を所管する市区町村の建築指導課、または民間の建築センター
に確認申請し、確認済証を受けた後に着工できます。
■ 基準法違反したら、どうなりますか?
5−14 境界を確定しないで、家を建てる理由とは?
■ 家を建てるとき、敷地境界を確定するとは限らない?
■ 不動産を守ってくれる、登記所の４つの書類とは？
■ 図面だけでは、境界が分からない理由とは？
■ 設計するとき、敷地の実測図が必要です!
■ 敷地境界を確定しないで、家を建てる理由とは?
5−15 神事は、やっておいた方が安心できます!
■ 3つの神事とは、何ですか?
神事として工程順に地鎮祭、上棟式、竣工式があります。
1 地鎮祭は、着工時に土地の神を祭って工事の安全を祈願する祭事。
2 上棟式は、上棟時に神を祭って工事の安全を祈願する祭事。
3 竣工式は、入居時に神を祭って工事が無事に終わったことを感謝し、
今後の安全を祈願する祭事。
地鎮祭
■ どうしてもやらねばならないか?
■ 何もしないと、後日，後悔しますよ!
第6章 引き渡しとメンテナンス
6−1 良い家か? を判断をする、5つの判定基準とは?
■ 良い家とは、どういう家ですか?
「良いこと」が、一つでもあれば「良い家」ですが、
良いこと」が、たくさんあればあるほど「さらに良い家」です。
（１）「新しい家」が、良い家です!
新しいだけで、良い家の100%の条件を満たしています。
しかし、新しい家を建てたのに、それだけでは寂しい話なので、
別のことも考えましょう。
（２）「予算（より安く）通りにできた家」が、良い家です!
■ 大きく予算オーバーしたときの２つの原因とは？
（３）失敗を気持の中で処理して入居すれば、良い家です!
（４）他人の目から見ても良い家が、良い家です!
（５）設計与条件が、満たされている家が、良い家です!
6−2 すぐ売れるような家に建てておく方が
良い理由とは?
■ いつでも売れる家にしておく、5つの理由とは？
■ 売るとき、してはならないこととは？
■ いつでも売れる家にするための、10の条件とは？
6−3 心あたりが無い、追加工事の地獄絵図とは?
ここでは、契約以外に請求される金額を、全て、追加(工事費)と表現します。
■ 引渡しの日に発生する、惨劇とは？
■ 心当たりがない、追加が発生する理由とは？
■ 追加を防ぐための、3つのポイントとは？
■ 心当たりがない追加が発生する、７つの原因とは？
■心当りのない追加を防ぐには？
■ 後悔しない、家づくりをするには？
6−4 ビー玉が転がる床の、不誠実な理由は?
■ ビー玉が転がる床の原因は？
■ 基礎が沈下した、3つの不正な理由は？
■ 部屋の周辺と、中央が沈む原因は違う？
■ 沈下した基礎の、修理方法は？
6−5 メンテナンスするのは、誰が好ましいか？
■ 新築の家が安定する期間は、どのくらい？
■ 住宅瑕疵担保責任保険に加入のＫ・Ｈと、契約します!
■ メンテナンスは、誰が適切か？
6−6 裁判は、判決まで5年かかります!
■ 裁判になる、最も多い原因とは？
家づくりの裁判で、数回、協力したことがあります。
一つだけ床の傾きという施工不良でしたが、他は追加のトラブルでした
共通したのは、しっかりした契約書類(設計図・見積書)が無かったことです。
■ 契約のときから、裁判の準備をしているの？
■ 裁判の和解案の、計算方法は？
6−7 見えなくなる部分の証拠保存の方法とは?
工事写真の提出を図面に明記して契約します。
いつでもその時の工事内容を知ることができるし、記念になります。
基礎配筋検査
工事写真を提出するとなると、基礎の中、壁の中など、完成後に隠れてしまう
ところも工事写真で残るから、しっかりした工事を期待できます。
サンプル採取
6−8 引き渡し書類リストとは?
引渡し書類として、下記の提出を、契約時に確約しておきます。
着工前に確約しないと、時期が過ぎて作成できないものもあります。
1 メーカーリスト
2 下請業者リスト
3 基礎コンクリート強度圧縮試験報告書
4 打合せ記録
5 検査記録
6 承認図
7 竣工図（施工図含む）
8 工事工程写真
9 竣工写真
10 建物引渡書（登記用）
11 確認申請書（副本）確認済証
12 中間検査済証
13 完了検査済証
以上、本書は、6章、90テーマ、588項目、10万字、全310ページです。
本書の価格は、2特典付きで
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