設計施工の工事契約のポイント ■　設計施工と、設計監理のときの工事契約(以下、契約)は違います。 建主さんと工務店の契約に変わりないが、家づくりを進める手順が違います。 設計施工の契約は基本設計でするのです。 以前は、 実施設計図がなければ見積りできない。 見積りできないのに、なぜ契約するのか、 理解できませんでした。 なぜ実施設計前に契約するかが、分かってきました。 いくつかの要素が複合的にからみ合う中から導かれた答えだったのです。 一は、建主さんが設計監理費を支払わなくて済む（ように見える）設計施工を 選んだこと。 二は、建主さんが数社の工務店の競争見積り（のように見える）を望んだこと。 三は、工務店が基本設計、概算見積りまでにかかった経費は契約できないとき無償で やむを得ないが、実施設計、詳細見積りまでの多額の経費は無償にできないこと。 四は、工務店が見積りしなくても、過去の実績から工事額を推定できること。 これから基本設計、概算見積りで契約すれば良いという結論になります。 これは建主さんと工務店の暗黙の合意なんですね。 一、二は建主さんが安く家を手に入れたいという気持からのもので、 三、四は工務店が基本図と実績からの見積書なら、経費が少なくて済みます。 これであれば、工務店は実施設計のとき、 値引きした契約額に合わせた実施設計ができるので、 赤字になることはありません。 ■　HPの奮闘記で、契約から実施設計までに数百万の追加が発生し、 建主さんがそれを仕方ないこととして認めています。 それが工事完了までの全追加であればともかく、 着工前にそれほどの追加が生じて大丈夫でしょうか。 着工後に必ず追加が発生することに気づかないから、 そのときに大判振る舞いするのでしょう。 こうしていると工事完了時の追加で予算オーバーになるのは明らかです。 それは契約後の変更なので工務店は安く見積もる必要がないし、 もはや建主さんの神通力が消え失せた弱い立場なので、 高いと思ってもOKせざるを得ません。 それを防ぐには、 工事内容の程度を少し上げておくことと、 附随する工事を含めた見積書を提出してもらうことです。 オプションの冷房や駐車スペースの鋪装、門扉、ブロック塀などの外構工事です。 こうすると、全工事の見積書を入手できます。 そして、その中の予算内の工事で契約する引き算方式です。 全工事を把握してから契約するので予算オーバーになるのを防げます。 あらかじめ提出された見積書があるので、契約後にオプションを追加しても それらの単価が上がることがありません。 建主さんが損をするのはたし算方式で、 これは家のランクを下げ、本体工事だけの見積書で契約することです。 契約後のオプションの工事単価はフリーなので当然割高になります。 各社の最終見積書の各工事ごとの金額を見ながら、 予算内で今行なう工事と我慢して数年後に行う工事とに分けてから、 今行う工事分だけの金額を合計して一番安い工務店を見つけ、 その工事分だけの契約をすればOKです。 予算の余裕ができて、工期内に追加工事をしても安心です。