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家族の話合い後、家づくりのプロに相談したときからスタートします。

最初の一歩で右足を出すか、左足を出すかで家づくりのコースが決まり、将来も決まります。



あなたが選ぶ
家づくりコースで総工事費が変わります。

(1)
設計事務所コース

(2)
ハウスメーカーコース

(3) 仲介業コース


工事費を
100%(2,000万円)とすると、

(1)設計事務所コースは

  設計監理料10%+工事費100%= 
110%(2,200万円)

(2)ハウスメーカーコースは

  工事費100%+設計料5%= 
105%(2,100万円)

(3)仲介業コースは

  (設計監理料10%+仲介料1%)+(工事費100%+仲介料4%)
  
   = 115%(2,300万円)

実際は(1)だけ
競争見積り安くなるので、

(1)設計事務所コースは

  設計監理料10%+
工事費90%=100%(2,000万円)


また(2)コースは
10%〜20%の追加の洗礼があるので、

実際の(2)コースは

105%+10(〜20)%= 
115〜125%(2,300〜2,500万円)

になります。


(2)
ハウスメーカーコースの結果は2つです。

1. 1社見積りで高かったが、予算を多く用意していたので
  契約できた。

2. 1社見積りが高かったので、契約できなかった(寄稿文
  のケース)。

これでは契約できて良かったと言えず、むしろ契約できなくて良かったと言えるでしょう。

良い家でも、工事費が高ければ良い家とは言えませんね。


安くの意味はハウスメーカーが赤字になることではありません。

赤字の契約は手抜き工事、過大な追加請求などトラブルの原因になるし、倒産されればもっと大変です。



ハウスメーカーで値切って安く契約できたと思っても、カラクリがあるので実際にはそうなりません。

家づくり奮闘記サイトで「私はこうして工事費を安くさせた!」という武勇伝を見かけますが、本当にそうできたでしょうか。

ハウスメーカーは
基本設計図で契約しますが、工事には詳細な実施設計図が必要です。

契約後に値切られた分だけ安い家に実施設計して再契約するのでソンしないし、あなたはそれに気づきません。

システム的に防げないので、
値切った額だけ安い家になったと思えば間違いないでしょう。


最も信頼できる1社のハウスメーカーを決めてから家づくりを始めるのが最良の方法です。」と多くのネットサイトで言っていますが、うまく見つけられそうですか。

家づくりは
一期一会の関係にあり、完成品ではない数ヶ月にわたる手作り品の売買なので、実際に設計、工事、引き渡し後に、「最も信頼できるハウスメーカーであったことがわかる」のであり、最初にわかるはずがありません。


「後悔しないハウスメーカー選び」などの本に、各ハウスメーカーごとに20項目、各項目1〜5点評価で採点していましたが、その結果はすべて4〜5点以上でした。

それらを読んで理解できるはずもなく、余計に混乱するだけで、各メーカーをそのように評価するのはもともと意味のないことです。


良い家を安く工事するのは良くて、
悪い家を高く工事するのは悪くて、
すべてのハウスメーカーがその間にいます。

契約通りの工事をするのが大部分で、
契約以下の悪い工事をするのが少しで、
契約以上の良い工事をするハウスメーカーはいません。

いつも良い家を安く契約していれば赤字で倒産するし、いつも安い家を高く契約していればお客さんが来なくなるので倒産します。

ハウスメーカーはこれらの
すべての面を持っていて、物件ごとに使い分けしているので、各社をランクづけして 「最も信頼できる1社を決めて・・・」というのは意味のないことです。

評判が良くても、
いつもそうしているのではないので、ウワサに頼らないことです。

運良く良い家を安く契約する良い面を出してもらえば良いですが、運悪く悪い家を高く契約する悪い面を出されることもあります。

どちらかは偶然決まるのであり、決めるのはハウスメーカーの受注状況です。

「最近高い見積りで契約をとってきたおかげで利益が多くなったので、この辺で安く契約して会社の評判を良くしていこう。」


運に頼らず、良い面を出してもらうには、そうなるような家づくりをしなければなりません。

そうするにはハウスメーカーに
手強いお客様と思わせることです。

扱い易いお客様と思われれば、いくらでも高い見積りが出てきます。

その差額は500〜1,000万円にもなります。


見積りは
最初の見積りが大切です。

手強いお客様に見られ最初に安い見積りが出れば、少し交渉するだけでさらに安く契約することができます。

扱い易いお客様に見られて最初に高い見積りを出されたら、どう交渉しても値引額は同じなので、最初の見積りの差額はそのまま残り、高い契約になります。

そうなったらそのハウスメーカーはやめて、他社で家づくりを進めることです。

それゆえ、ハウスメーカーに
手強いお客様と思わせ、最初の見積りが安く出るように仕掛けすることが大切です。

しかし、あなただけだとどうやっても、初めから
扱い易いお客様に見なされます。

あなたが裏でプロのアドバイスを受けながら家づくりすると、
手強いお客様になれます。



昔は大工さんが考えながら家を建てましたが、今は
設計図見積り契約し、設計図通りに工事する家づくりです。

打合せは営業マンと、設計は設計者が、工事は職人さんたちで、それらの人達を繋ぐのは設計図だけです。

「契約した設計図に書いてあれば、工事に入っている。」と思うでしょうが、「見積書に書いてないので契約に入っていません。」と言われれば、追加工事になります。

これは設計図に書いてあるのに見積りしなかった
見積り落しというハウスメーカーのミスですが、裁判ではこの追加を認めています。

それゆえ設計図と見積書の両方に書いてなければ、契約に入っていないと思うことです。

意識的に見積り落しを多くし、安くなった見積りで契約し、その後にあれもこれも追加にして、最終的に高めの金額にするのは昔からある営業戦略です。

契約しても、なかなか気が抜けませんね。


高く契約したら、設計図よりランクの高い家を建ててくれると思いますか。

設計図通りに家を建てるので、そうなりません。

高い契約ならハウスメーカーの利益が大きく、安い契約なら利益が少ないということです。

基本設計で契約しても、その後の
詳細設計でどうなるかわからないという、本当に困った契約です。



ハウスメーカーは工事後にまとめて追加請求してきます。

「これは残金の請求書で、これは
追加の請求書です。」

「エ! ナニ コレ? サービスじゃなかったの?」

あなたはまったく心当たりがなく、何のことか理解できないでしょう。

「途中で言ってくれれば、変更しなかったのに・・・」と思うでしょうが、そうしてくれません。

工事完了してから追加請求されるので、元に戻ることもできず承諾しなければならないところが怖いですね。


ハウスメーカーはいつも裁判になることを予想し、裁判で勝てる追加見積りを工事中に準備しているので、追加請求に応じなければすぐに追加工事費の請求訴訟をします。

契約金中間金を払っても、最終残金追加工事費を払い、引き換えに建物引渡し書を受取って保存・所有権登記するまでその家はハウスメーカーの所有物なので、その家に住むことはできません。



ハウスメーカーの家づくりは設計も、見積りも、工事も全てハウスメーカーがするので、あなたがするのは
工事費を払うことと、そのときどきに決定することです。

ハウスメーカーが融資を世話するようですが、自分の予算を知られれば、
融資額に合わせた高い見積りや追加が出てくるので、融資の手続きは自分でしましょう。

ハウスメーカーがあなたの保証人になることはなく、結局は自分の信用力で融資を受けるので、世話してもらうメリットより予算を知られるデメリットの方が大きいです。

世話されて融資額が増えれば無理な返済になるので、融資を受けて良かったとも言えません。

銀行から自分の
借入れ限度額を聞いておかないと、必ず発生する追加工事費で再借入を申し込んだとき「それ以上は融資できません。」と言われて万事窮します。



多くのネットサイトに家づくりのアドバイスがありますが、読めば理解できそうですか。

一度家づくりを経験した人は心当たりがあるので理解できますが、これから家づくりをする人は経験がないので真に理解するのは難しいでしょう。

そうなってから「これがあのサイトで注意するよう書いてあったことか!!」と気がつきますが、もう手遅れです。

理解できたら、その通りに実行できそうですか。

一生に一度の家づくりをするあなたは、1年に数十棟建てるプロを相手にそのアドバイス通りに実行するのは難しいでしょう。

その一方で「言う通りにしないと、手抜きされた家になってしまうのでは・・・」などと心配していませんか。



裁判では相手と対等の立場になるため弁護士(プロ)に委託しますが、家づくりでもハウスメーカーと対等な立場のプロに委託すると安心、安全に家づくりができますが、そうする人は少ないですね。。

設計監理料の10%を高いと思うでしょうし、「設計料はサービスです。」「作品づくりのために勝手に設計されますよ。」などと悪宣伝されているうちに、ハウスメーカーで家づくりする人たちばかりになりました。


あるサイトに「契約書に第三者の監理を明記すれば安心です。」とありましたが、ハウスメーカーがそのような契約をするはずがありません。

ハウスメーカーは第三者の監理があると自社に都合の良い工事ができず、儲からないので、「監理者を入れる。」と話したとき、あなたからの契約解除とみなし、それまでの設計などの経費を請求されます。

契約後に第三者の監理の話を出すのはやめて、そのまま家づくりを進め、他の方法を考える方が安全です。



あるネットサイトに「3社の設計事務所による設計コンペで設計を決める。」というのがありました。

なんとそれはハウスメーカーのサイトで、数十社の設計事務所が登録され、その中の3社の設計コンペで決まったプランで契約、工事するというのです。

話の始めはカッコ良く設計コンペですが、途中で雲行きが怪しくなり、終わりは1社のハウスメーカーの設計施工の話でした。

実態は正に(2)ハウスメーカーコースの家づくりですが、いろいろ手が込んだことをしています。

家づくりは良い設計ができれば誰でも良いですが、重要なのはその
設計図でハウスメーカー数社の競争見積りができる状況にすることです。

設計事務所コンペのフリをしていますが、設計にはハウスメーカーの工法・建材の設計制限があるので、設計事務所本来のプランを見ることはできません。

これも設計事務所の営業の1つでしょうが、そのシステムの真相をあなたに説明すべきでしょうね。

良い家の設計はできても、設計料+1社の高い見積りになります。

これより、初めから(1)設計事務所コースで家づくりをした方が良い家を安く建てることができます。


ネットサイトに設計事務所とハウスメーカーを別々に仲介するマッチング業が多くなりましたが、登録された設計事務所とハウスメーカーにサイト運営社の縛りがかかっているため、システムの実態は上記と同じようなもので、(1)設計事務所コースの家づくりとは全く違うものです。

家づくりの初めに
(1)設計事務所コースにしないかぎり、(2)ハウスメーカーコースになりますが、そうしたときは途中で誰かに助けを求めることはできないと知っておきましょう。



同じ家ならどの会社が見積りしてもほとんど同額です。

しかし実際にあなたが受取る見積書には差があります。


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