良い家を安く建てる唯一の方法

今、家を建てようとしているあなたは、正に家づくりなう(NOW)ですね。

家づくりで大切なことは何でしょうか。

それは
良い家を、安く建てることでしょう。

良い家とは良い家の設計のことで、安く建てるとは予算以内で(安く)建てることです。

それには大きな2つのハードルを越えねばなりません。



家づくりは、設計→見積り→工事契約→工事の順です。

と言うことは見積書を受取ったとき、すでに設計が完了しているので、その後に契約した、しなかったにかかわらず、100万円の設計料を払わねばなりません。

それゆえ、設計は、工事契約できることを確信してから始めるのが良いのですが、実はそのような方法はありません。


あなたの希望を取り入れた家の設計図が高ランク(坪単価が高い)で大きい家(坪数が大きい)の見積りは高いし、低ランクで小さい家は安くなります。


「2,000万円で家を建ててください。」と言っても、設計図から見積るので、設計が完了するまで正式な見積書は出てきません。

その結果、2倍の4,000万円になることもあります。


最初の家は
500万円くらい高く契約するのが一般的です。

なぜなら、1,000万円上乗せした見積りで500万円値引きされれば、
あなたは契約するでしょう。



原則はこういうことですが、実際はもう少し複雑です。

同じ設計図ならどの会社が見積りしてもほとんど同額です。

しかし、実際にあなたが受取る見積書には差があります。

(1)ハウスメーカーの30%と言われる宣伝広告費がプラス

(2)利益の大小はハウスメーカーの自由

(3)追加工事費を多くする方針なら、見積りは安く出せる

(4)競争見積りだと、安い見積りにしないと受注できない

など、ハウスメーカーのいろいろな思惑の結果なので、あなたが受取る見積書は、各社で差があるのです。

それゆえ
最初に安く契約する方法を知る必要があります。



「契約できたので良かった。」というものでもありません。

次に家づくりで注意すべきことは追加工事の発生です。

あなたがうまく契約できたと喜んでばかりいると、完成までの間にジワジワと追加工事が発生していることに気がつきません。

そして引き渡し時に「これは今までの追加工事です。」と請求されます。

契約後に必ず追加工事(費)が発生し、竣工時にまとめて請求され、払わないと建物引渡し書を渡してくれないので登記ができず、銀行の融資もストップし、住むこともできないので請求書通りに払うしかありません。

追加工事は少なくとも
新車1台分になるのは常識です。


家づくりは「
いつも危険がいっぱい」と思っていれば間違いありません。



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「家づくりなう」の読者寄稿文

私は家作り経験者ですが,「家づくりなう」を読んで,
この内容を知っていて家作りをしたら,全く違った展開になっていたと思いました.

私の場合はスタートから間違っていて,まず工務店を決めしまった事がトラブルの始まりでした, 

プラン作成は工務店が行っていたのですが,こちらの要望対処できずに、その工務店が確認申請をお願いする設計事務所に最初から入ってもらうという事で進んでいったのですが,見積もりが予算より1千万近く高くなり,工事を断念しました.

一生に一度の家作りで後悔しない為にも,まず「家づくりなう」を 読むことをお薦めします.

住宅業界の仕組みを理解した上で,家作りをスタートすべきです. 

その時に良い設計事務所と出会えれば,とても幸せな事だと思います. 





私は結局,ある地元の工務店と契約しましたが,決めるまでは数社のハウスメーカーや工務店と打ち合わせを重ねました. 

その費やした時間や労力を考えると,窓口は1つの方が良い訳で, 設計事務所に依頼するメリットをこういうところからも感じました.

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この読者はスムーズに家づくりができなかった典型的な事例です。

最初にハウスメーカー・工務店を決めてから
家づくりする人たちがたどるコースです。

必然的にこうなるのですが、その
途中で気がつくところが家づくりの難しいところです。



家づくりで求められる重要項目は次の通りです。

■家は地震、台風、火災の
天災、人災と四季の天候から家族を守るもの。

■一日の大半を過ごす場で、日常の
健康と快適性のある居住環境が必要。

■完成した家は
50年以上の耐久性が必要。

一生でたった一度の初体験で、最終体験の買い物。

数千万円の一生で最も高い買物で、数十年かけた返済。

■契約直後に
買主の優位性を失う、数カ月かかる買い物。

■家は現場ごとに異なる
不安定な手作り品

■自分でつくれないので、
全てを他人に委ねる

■建築業界の常識と工事に関する
知識がない

■自分に全ての決定権があり、
結果は全て自分の責任。 

どの項目も難問で、他の買物と比較してもこれ以上のも
のはありません。



重要なのは家づくり初期の対応です。

家族間の話し合いは内輪の話なので、まだ家づくりが始まっていません。

外部のプロに話したときから家づくりが実質的にスタートするので、話の内容はその後の家づくりに影響します。

最初の一歩で右足を出すか、左足を出すかで家づくりのコ
ースが決まり、将来も決まります。


あなたが選ぶ
家づくりコースで総工事費が変わります。

(1)仲介業コース

(2)設計事務所コース

(3)ハウスメーカー・工務店コース


工事費を100%(2,000万円)とすると、

(1)2者仲介業コースは

  (設計監理料10%+仲介料1%)+(工事費100%+仲介料4%)  
   =115%(2,300万円)

(2)設計事務所コースは

  設計監理料10%+工事費100%=110%(2,200万円)

(3)ハウスメーカーコースは

  工事費100%+設計料5%=
105%(2,100万円)


実際は、(2)だけ
競争見積りで安くなるので、次のようになります。

(2)設計事務所コースは

  設計監理料10%+
工事費90%=100%(2,000万円)

実際の最大差は(1) −(2)の

  115% −100%=15%(300万円)

さらに(1)(3)コースは
10%〜20%と言われる追加工事費洗礼があります。

それは実際に家づくりをしないと経験できないし、そのときは
もう手遅れです。



ハウスメーカーコースの結果は2つで、

(1)1社見積りで高かったが、予算を多く用意していたので契約できた。

(2)
1社見積りが高かったので、契約できなかった(寄稿文のケース)。

この状況では、契約できて良かったと言えないし、むしろ契約できなくて良かったと言えるでしょう。

良い家でも、工事費が高ければ良い家とは言えませんね。



安くの意味は赤字になる契約をすることではありません。

赤字の契約は手抜き工事、無理な追加請求などトラブルの
原因になるし、倒産されればもっと大変です。


(3)ハウスメーカーコースの
1社見積りは競争しないで契約できるので高くなるのは当然です。

あなたがハウスメーカーの所長さん、工務店の社長さんだったら、安く見積りしますか。

その見積りを受取るのが家づくりのときのあなたです。



ハウスメーカーで値切って良い家が安く契約できたと思っても、カラクリがあるのでそう簡単にはいきません。

家づくり奮闘記サイトで「私はこうして工事費を安くさせた!」という武勇伝を見かけますが、本当にそうできたでしょうか。

基本設計で工事契約してから実施設計しますが、それは略で契約した後に詳細を決めるということです。

数千万円の売買ではとても
考えられない順序が逆の契約ので、トラブルが発生しやすいシステムですが、誰も疑問に思わないようです。

値切られて契約した後の実施設計で値切られた額だけ安い家にできるので、決してソンすることはしないし、あなたに気づかれることもありません。

システム的に防げないので、値切った額だけ安い家になったと思えば間違いないでしょう。



最も信頼できる1社のハウスメーカーを決めてから家づくりを始めるのが良い方法です。」と言われていますが、そのようにできそうですか。

家づくりは一期一会の関係にあり、完成品の売買ではなく、数ヶ月に
わたる長期間にわたる手作り品のなので、実際に設計し、工事終わってから最適であったことがわかるのであって、最初にわかるはずがありません。


良い家を安く工事するのは良くて、
悪い家を高く工事するのは悪くて、
すべてのハウスメーカーがその間にいます。

契約通りの工事をするのが大部分で、
契約以下の悪い工事をするのが少しで、
契約以上の良い工事をするハウスメーカーはいません。

いつも良い家を安く工事していたら赤字で倒産するし、い
つも悪い家を高く工事していたらお客さんが来なくなって倒産します。

ハウスメーカーはこのようにすべての面を持っていて、物件ごとに使い分け
しているので、各社をランクづけして 「最も信頼できる1社を決めてから・・・」というのは意味のないことです。

このように、評判が良くても
いつもそうとは限らないので、ウワサに頼らないことです。

自分のとき、良い家を安く契約する良い面を出してもらえば良いのです
が、運悪くその逆になることもあります。

自分の家が運任せの家づくりになっても良いですか。



ハウスメーカーは、良い家を安く建ててくれますか。

ハウスメーカーは良い家を建てますが、1社見積りでは工事費が安くなりません。

「あなた様だけ特別サービスして良い家を安く建てさせていただきます。」と言われましたか。

営業マンはいつもそう言います。


ハウスメーカーは構造・工法・建材を特殊化しているため、その後の増築・改修・メンテナンスも同社に発注するしかないので、いつも割高です。

1回受注すれば数十年後に解体するまで全て受注できるという
営業戦略ですね。

工務店なら、他社でもできる構造・工法、他社でも入手できる
建材なので、そのときどきで工事費が安いところに発注できるので安く済みます。



昔は大工さんが考えながら家を建てましたが、
今は設計図見積り契約し、設計図通りに工事する家づくりです。

あなたの思い通りの家を建てることはできません。

思い通りと思われる設計図通りの家なら建てることができます。

それゆえ思い通りの設計図になっていなければ、思い通りの家ができません。


打合せは営業マンと、設計は設計者が、工事は職人さんた
ちで、三者を繋ぐのは設計図だけです。

設計図にあるものは造りますが、ないものは造りません。

ないものを造れば追加工事です。

しかし、設計図にあれば大丈夫ということでもなく、「設計図
にありますが、見積書にないので契約に入っていません。」と言われれば、追加工事になります。

これは設計図にあるのに見積りしなかった
見積り落しというハウスメーカーのミスが原因ですが、裁判ではこの追加を認めています。

あなたは「契約した設計図に書いてあるのだから、工事に入っている。」と思うでしょうが、
見積りにないから工事に入っていないという、お金を重視した考え方です。

意識的に見積り落しを多くし、安い見積りで工事契約し、その後にあれもこれも追加にして、最終的には他社と同じ工事費にするのは昔からある営業戦略の一つで、いつもこういうことがあると思っていた方が良いでしょう。

やっと契約したと思っても、なかなか気を抜けませんね。



ハウスメーカーは工事後にまとめて追加請求してきます。

「これは残金の請求書で、これは
追加の請求書です。」

「エ! ナニ コレ? サービスじゃなかったの?」

あなたにはまったく心当たりがなく、何のことか理解でき
ないでしょう。

「途中で言ってくれれば、注意したのに・・・」と思うで
しょうが、どういうわけかそうしてくれません。


契約金中間金を払った家でも、最終残金追加工事費払い、引き換えに建物引渡し書を受取るまでは、ハウスメーカーの所有物です。

追加請求にミスはないので、払わないと新築した家に入居
できません。

ハウスメーカーはいつも追加請求で裁判になることを予想し、裁判で勝てる追加見積りを工事中に準備しているので、追加請求に応じなければすぐ裁判所に追加工事
費請求訴訟をします。



大手ハウスメーカーの契約書を見たことがありますか。

知人の弁護士から「追加請求で訴えられた依頼人に協力し
て欲しい。」と言われ協力したことがあります。

資料の中に契約書があり、約款を読んだら「裁判は仙台地
方裁判所とする。」とありました。


建設地は弘前市内でしたが、契約のとき裁判を予想して建設
地から数百キロ離れたハウスメーカー仙台支店がある仙台裁判所を指定していたのには、ビックリしました。

私の追加請求の反証文を提示したら、裁判のメリットが少
ないと思ったのか、幸いにもハウスメーカーは訴訟を取り下げました。

継続していたら、裁判のたびに当人と弁護士と私が仙台ま
で出張するので多大な時間と費用がかかるし、解決するま新居に入居できないので大変なことになったのです。

追加請求されたら値下げしてもらい、全額払って入居し、
それからプロに相談して行動する方が得策でしょう。

建設地がハウスメーカー
支店の無い地方なら、約款もチェックしましょう。



家づくりでは設計も、見積りも、工事も全てハウスメーカ
ーがするので、あなたがすることは工事費を払うことと、そのときどきに決定することです。

ハウスメーカーが融資を世話するようですが、自分の予算を知られれば、融資額に合わせた高い見積りや追加が出てくるので、融資の手続きは自分でしましょう。

ハウスメーカーがあなたの保証人になることはなく、結局は自分の信用力で融資を受けるので、世話してもらうメリットより予算を知られるデメリットの方が大きいです。

世話されて融資額が増えれば無理な返済になるので、良いとは言えません。

銀行から自分の借入れ限度額を聞いておかないと、工事中に必ず発生する追加工事費で再借入を申し込んだとき「それ以上は融資できません。」と言われて万事窮します。



多くのネットサイトに家づくりに関するアドバイスがありますが、読めば理解できそうですか。

経験した人は心当たりがあるので理解できますが、これから家づくりをする人は経験がないので真に理解するのは難しいでしょう。

そうなってから「ああ、これがあのサイトで注意するよう
書いてあったことか!!」と気がつきますが、その時はもう手遅れです。

理解できたら、その通りに実行できそうですか。

一生に一度の家づくりをするあなたは、1年に数十棟建てるプロを相手にその通りに実行するのは難しいでしょう。

「言う通りにしないと、手抜きされた家になってしまうのでは・・・」などと心配しませんか。



あなたは少しでも
安く契約したいと思っているし、ハウスメーカーは少しでも高く契約したいと思っています。

ハウスメーカーは敵ではありませんが、「自分のトクは相手のソン」という利益が相反する直接売買の相手なので方ではありません


裁判では弁護士(プロ)に委託して相手と対等な立場になり
ますが、家づくりでもハウスメーカーと対等な立場のプロに委託すると安心、安全に家づくりができます。

しかし、設計事務所の10%を高いと思うでしょうし、「設計料はサービスです。」「作品づくりのために勝手に設計されますよ。」などと悪宣伝されているうちに、ハウスメーカーで家づくりする人たちばかりになりました。

本当はその逆なのに現実はそうなっていないというのは、
世の中にもたくさんありますね。

寄稿文のような家づくり失敗談を聞いたことがありますか。

家づくりの失敗があっても、嫌なことを思い出したくないし、早く忘れたいし、多額の追加を払ったと人に話せば恥をかくので失敗談は広まりません。



1+2=3のように正解は1つです。

あなたが理想とする家も正解はたった1つと思いますか。

実はあなたが理想とする家の正解はたくさんあります。

たくさんある正解の中の1案と思える設計図で家を建てれば、理想の家に住むことができます。

設計のとき、たった1つの理想案を求める必要はなく、その中の1つであれば良いので必死になる必要もなく、楽しく余裕を持って計画することが大切です。

理想の家がどういうものか最初は分かりませんが、設計を進めるうちに分ってきます。



最初は家族だけで家づくりの話し合いをしますが、その後家づくりのプロに相談するときが来ます。

家づくりのプロは設計事務所ハウスメーカー(工務店)2者です。

家づくりには2コースあり、1つは設計事務所の設計・監理コース、もう1つはハウスメーカーの設計・工事コースですが、必ずどちらかのコースを選ぶことになります。

たとえば、家づくりの最初に住宅展示場に行って相談すれば、ハウスメーカーの設計・工事コースを選んだことになります。


2者の仲介ネットサイトが多くなりましたが、ここに相談すると2者を仲介されますが、設計・工事の実務をしないので2つのコースに変わりありません。


家づくりのテーマは良い家安く建てることの2つです。

良い家
にするには良い設計図を作成することですが、設計事務所もハウスメーカーもできるので、どちらに委託しても差はありません。


安く建てるには安く工事契約することですが、それには一般の売買と同じように数社で競争見積りする方法しかありません。

数社による競争見積りでは最低価格でないと契約できないので、採算ぎりぎりの安い見積りを期待できます。

1社見積りは他社と競争せず、契約することを前に見積りするため、安くする必要がないので安くなりません。





設計事務所はあなたと打合せして良い設計をし、その後に数社の工務店で競争見積りできるので、安く工事契約できます。

ハウスメーカーは「最初に最も信頼できる1社のハウスメーカーを選んでから、家づくりを進めるのが最良の方法です。」とネットサイトで言っています。





最も信頼できるハウスメーカーを見つけるのは大変ですが、運よく見つけることができれば良い家を設計しますが、安く工事契約してくれますか。

ハウスメーカーは家を建てることで利益を追求する会社なので、競争しない1社見積りで安い工事契約を期待するのは無理でしょう。





しかも、完成した設計図に大きな差が生じます。

あなたが
設計料を払った設計事務所の設計図はあなたの所有なので、数社の工務店で自由に競争見積りして安く契約できます。

ハウスメーカーの設計図は
ハウスメーカーの所有なので、あなたの自由にならず、設計したハウスメーカーの1社見積りしかできないため高い契約になります。

ハウスメーカーで着手金という設計料を前払いすれば設計図はあなたの所有のはずですが、なぜか他社から見積りを取れないので、高い1社見積りで契約するしかありません。





このとき、ハウスメーカーA社の設計図を秘かに他のハウスメーカー数社に渡して競争見積りしたら安く契約できると思いますか。

(1)A社の基本設計図は概略設計なので見積りできない。

(2)A社の特殊化された構造・工法では工事できない。





(3)もともと同業A社の物件なので、横取りするような安い見積りは出さない。


このように、1社に決めたハウスメーカーコースでは安くなる競争見積りができないことがお分かりになりましたか。





(1)は「ハウスメーカーが概略設計で見積りして契約し、その後に詳細設計するので他社は見積りできない。」という良く考えたシステムですね。







ハウスメーカーA社・B社・C社の3社と並行して打合せしてから設計図と見積書を提出してもらえば、良い家を安く契約できるでしょうか。

提出された3社の設計図を比較したら、

(1)設計図(平面・立面・断面図)が異なる

(2)面積が異なる。

(3)構造・工法が異なる

(4)
耐震性能が異なる

(5)断熱性能が異なる

(6)建築・電気・設備仕様が異なる

など、3社の設計図が違うと言うよりも、同じ内容が1つも
ありません。

3社の異なる設計図で比較しても、どれが最も良い家で安い
工事費なのか、判断できないでしょう。



以上は
良い家を安く契約するノウハウですが、実はこれだけで良い家を安く建てることはできません。

あなたには家の姿を示す設計図が大切ですが、ハウスメーカーでは工事費を示す見積書の方が大切です。

設計図通りに家ができることを金銭的に保証するのが、見積書です。

設計図にあっても見積書にないものは契約外なので、その通りに造れば追加になります。


(1)ハウスメーカーの工事契約は基本設計の見積りなので「一式で数十万円」の表示が多く、内容が不明確なので追加請求されれば払わねばなりません。

(2)契約後の実施設計時の打合せによる追加があります。

(3)ハウスメーカーのミスによる見積り落しも追加です。

(
4)工事中に変更したり、ランクを上げたりするので、追加が発生します。

このようなことが一切なければ契約額の支払いだけで済みますが、そのような人はかつて一人もいないでしょう。

竣工時に工事費の10〜20%と言われている追加工事費を払っていますが、自分の恥は他人に話さないので、当事者以外に知られることはありません。

ハウスメーカーと契約するとき、このようにならない契約(の方法)をする必要があります。



ネット家設計システム

(1)良い家を設計したい。

(2)ネット仲介料を払いたくない。

(3)設計事務所の設計監理料10%を払いたくない。

(4)ハウスメーカーで競争見積りして安く契約したい。

(5)追加工事費を払いたくない。

(6)契約できるまでお金を払いたくない。

これらのすべてが満足できる都合良い家づくりの方法があるでしょうか。


私の
ネット家設計システムなら可能です。


ネット家設計システムは、以下の方法で良い家を安く契約します。

(1)私と、家の設計与条件を設定する。

(2)あなたが数社のハウスメーカー、工務店を選定する。

(3)あなたが各社に設計与条件を提示して、プランと見積りの提出を依頼する。

(4)私と、提出されたプランと見積りを検討する。

(5)あなたが各社に検討結果を伝え、再提出を依頼する。

(6)これを数回繰り返すとどこが良いか分かってくる。

(7)あなたが「この会社といくらで契約する。」ことを決定し、契約する。

(8)その後の相談に応じる。

このように書くと簡単に見えますが、これらの各プロセスの判断には家づくりの知識と経験が豊富なプロのアドバイスが必要です。



料金は
工事契約したとき、工事費の 1% です。

それまでお金の支払いがないので、安心してスタートできます。(中止になったときは請求しません。)


ハウスメーカーは近い方が良いですが、
ネット家設計システムはメール、電話などで打合せできるので、全国どこでも対応しています。

建設地はGoogleで住所検索し、航空写真やストリートビュ
ーから近隣の状況を把握しています。


上欄のお問い合わせメール「nainc@ruby.plala.or.jp」か、電話 0172-33-8801に、ご連絡ください。 

早ければ早いほど安心、安全に家づくりができます。